¿Es necesario un abogado para comprar o vender una vivienda?

18 Nov ¿Es necesario un abogado para comprar o vender una vivienda?

Uno de los sectores más afectados por la actual situación económica es el de la construcción y, por extensión, el mercado de la vivienda. Por eso comprar o vender vivienda en 2022 (y, previsiblemente, también en 2023) supone enfrentarse a retos legales que debes tener muy en cuenta, relacionados con la inflación, la búsqueda de financiación y cláusulas bancarias, la previsión de posibles imprevistos en la compraventa, la realización de reformas… En este artículo te explicamos algunos de estos retos legales: la mejor forma de protegerte es contar con la ayuda de un abogado especializado en Derecho Inmobiliario. Toma nota de por qué necesitas un abogado para comprar o vender una vivienda y, en general, para cerrar cualquier operación inmobiliaria en 2023.

Retos legales al comprar o vender vivienda en 2023

La situación del mercado inmobiliario de cara a 2023 ya está siendo objeto de estudio por parte de distintas instituciones y empresas. Por ejemplo, el Banco de España ya anticipa que la inversión en vivienda seguirá ralentizándose lo que queda de año y se prolongará durante 2023. Según su último ‘Informe trimestral de la economía española’, los indicadores marcan una clara “pérdida de dinamismo” durante los meses de julio, agosto y septiembre de este año, que se acelerará en el primer semestre del próximo ejercicio.

En el mismo sentido se pronuncia el informe ‘Situación España de octubre de 2022‘, publicado por el centro de estudios económicos BBVA Research, que ha reducido sus previsiones de inversión en vivienda para 2023 desde un 3,2 por ciento de incremento interanual que sostenía el trimestre pasado hasta un crecimiento de apenas el 1,3 por ciento. Este ‘bajón’ tiene que ver con el descenso producido entre junio y septiembre de este año: si la proyección de inversión inmobiliaria era del 5,6 por ciento, en la última revisión se ha rebajado hasta el 2,7 por ciento, 2,9 puntos porcentuales menos.

Además, en cuanto a la obra nueva, los últimos datos oficiales del Ministerio de Agenda Urbana hablan de la congelación del mercado. Los visados de obra nueva durante el último año solo crecieron un 0,3 por ciento respecto al mismo periodo de 2021, y se espera que esta tendencia a la baja siga manifestándose durante 2023.

Las razones son bien conocidas: la inflación y el consecuente encarecimiento del crédito bancario por la subida de los tipos de interés, el aumento de costes en los materiales de construcción, el miedo a grandes inversiones en un periodo de incertidumbre económica y política… El margen de ahorro de las familias también cae, lo que provoca que tengamos que hacer uso de nuestros ahorros en mayor medida.

En definitiva, y de forma genérica, puede no ser el mejor momento para comprar o, al menos, si lo hacemos, debemos asegurarnos de contar con la solvencia necesaria y las herramientas legales básicas para que la operación sea exitosa. Lo mismo se aplica a la venta: conviene protegerse legalmente para evitar sustos y sorpresas, también en materia de cláusulas que protejan a ambas partes en caso de que se produzca un escenario excepcional.

En cualquier caso, dado el estado del mercado inmobiliario, también puede ser un buen momento para negociar un buen precio si lo que buscas es comprar un inmueble. Al fin y al cabo, el entorno actual no nos afecta a todos por igual y es posible que la incertidumbre no te afecte como a la mayoría.

¿Es necesario un abogado para comprar o vender una vivienda?

La respuesta a esta pregunta es claramente afirmativa en el escenario actual, precisamente por todas las razones comentadas anteriormente. el enfoque debe ser preventivo: debes asegurarte de que los contratos que suscribas o que prepares cubran todas las eventualidades posibles y que, a la vez, sean flexibles en sus términos y justos en sus condiciones.

Se trata, por encima de todo, de estar protegidos en caso de que suceda algún escenario imprevisto. Piensa, por ejemplo, en el caso de la pandemia por coronavirus: el mundo entero cambió de la noche a la mañana y muchos contratos no contaban con la protección adecuada, por lo que muchas renegociaciones tuvieron que llevarse a los tribunales.

Un abogado especialista en Derecho Inmobiliario te resultará útil para:

• Redactar contratos. Ten en cuenta que la redacción de un contrato debe ser completa y, a la vez, flexible, recogiendo reglas que te protejan y que, a la vez, resulten justas para la otra parte. Nuestro objetivo será siempre que estés protegido, que todos tus derechos se vean reflejados, que se establezcan vías de renegociación no judiciales (arbitraje o mediación)… y que ambas partes puedan pasar por este proceso de firma con plena confianza. Es la mejor forma de evitar problemas futuros.
• Renegociar condiciones evitando la vía judicial. Si se diera el caso, puede ser necesario renegociar condiciones en cualquiera de los supuestos que envuelven el mercado inmobiliario. Desde el precontrato de compraventa o contrato de arras hasta el documento final, pasando por las posibles penalizaciones en caso de incumplimiento. Por ejemplo, imagina el caso de que, por una situación sobrevenida, no puedas afrontar la compraventa de un inmueble y existan unas arras que te hagan perder mucho dinero. Determinadas previsiones en tu contrato pueden ayudarte a minimizar el impacto de este incumplimiento cuando la causa sea sobrevenida.
• Identificar posibles problemas futuros. Un abogado velará por tus intereses y te ayudará a identificar posibles problemas futuros en los que tal vez no hayas pensado. Al fin y al cabo, se trata de profesionales que, si cuentan con la experiencia necesaria, contarán con un amplio bagaje de casuística que podrán utilizar a tu favor. En otras palabras, habrán visto “de todo”, y lo usarán en tu favor para protegerte. Además, contarán con un arsenal de herramientas y argumentos legales muy amplio y variado, y tendrán, por tanto, todo lo necesario para que tu operación sea exitosa.
• Hacer valer tus derechos. Nadie mejor que un abogado para hacer valer tus derechos. Es posible incluso que seas de esas personas a las que les cuesta identificar cuándo tienen razón y qué instrumentos les protegen en una determinada situación, empatizando en exceso con la otra parte. La clave está en el equilibrio, en el conocimiento y en una negociación justa, siempre en términos amistosos en la medida de lo posible. Un buen negociador sabrá llevarte al lugar adecuado y conseguirá que llegues a la situación más justa para ambas partes de forma natural.

Además, ten en cuenta que existen muchas operaciones distintas el ámbito inmobiliario en las que puedes necesitar protección y que necesitarás un abogado para comprar o vender una vivienda, pero también para otras operaciones del sector:  

• La compra de una vivienda o inmueble en general. Si vas a comprar un inmueble, protegerte es importantísimo, y más en el escenario actual. Te juegas mucho dinero y son muchos los documentos previos que debes analizar. Además, en general, debes protegerte ante posibles problemas futuros, como vicios en la vivienda o posibles engaños o errores. Siempre es recomendable firmar un contrato de compraventa y esta labor debe guiarla un abogado con amplia experiencia y de tu elección personal. Si compras vivienda nueva, es posible que surjan problemas con la promotora, especialmente si debido al panorama actual la entrega se ralentiza, se paraliza la promoción…
• La venta de una vivienda o inmueble en general. También como parte vendedora debes obtener el asesoramiento adecuado para proteger tus intereses ante cualquier tipo de eventualidad, siendo, eso sí, flexible y justo con respecto a la otra parte. Posibles problemas de financiación del lado de la parte compradora, problemas en la entrega del inmueble debido a factores externos, reparto de los gastos asociados a la compraventa, reclamación de deudas previas relacionadas con el inmueble…
• Obtención de financiación bancaria y análisis de posibles cláusulas abusivas. Si vas a solicitar financiación para comprar un inmueble y buscas hipoteca, es muy buena idea que un abogado especialista en Derecho Inmobiliario la analice previamente, no solo para negociar condiciones cuando sea posible, sino para detectar de antemano posibles cláusulas abusivas o que te puedan perjudicar en el futuro. Es muy importante dar este paso y cada vez más personas actúan preventivamente, lo que sin duda supone un ahorro a largo plazo. También si ya cuentas con una hipoteca previa puede ser buena idea revisar su contenido: las leyes y la jurisprudencia no dejan de cambiar y la tendencia, especialmente desde la crisis inmobiliaria de 2008, es hacia una mayor protección del consumidor.
• La realización de obras. La realización de obras en un inmueble, tanto como parte vendedora como si eres parte compradora, puede suponer muchos problemas y es importante protegerse ante posibles eventualidades relativamente probables en el escenario actual. Encarecimiento de la materia prima, retrasos en la recepción de material, encarecimiento de la mano de obra, retrasos en la fecha de entrega, descontento con la materialización de las reformas… La lista de posible problemas es larga y es importante protegerse a través de cláusulas que eviten una pérdida económica de tu lado.
• Redacción de contratos de alquiler. Si vas a alquilar un inmueble también es importante que el contrato firmado esté preparado para el escenario actual, que es inestable y cambiante casi por definición. Existen nuevas cláusulas que se incluyen con cada vez más frecuencia en este tipo de contratos, y es importante que un abogado especializado (y actualizado) te ayude a identificar posibles problemas y a solventarlos por anticipado en forma de cláusulas contractuales.

Si quieres saber más, consúltanos sin compromiso y te orientaremos sobre el mejor modo de dar forma a tu proyecto en el sector inmobilario.