Una de las cláusulas que más litigios provoca en el marco de los contratos de compraventa de vivienda son las que permiten la resolución del contrato, así como posibles penalizaciones, en caso de incumplimiento de las obligaciones pactadas. Es lo que conocemos formalmente como cláusula resolutoria expresa con cláusula penal.
Por ejemplo, es frecuente que las cláusulas resolutorias expresas con cláusula penal entren en juego en caso de impago del precio del inmueble o, como ocurre en el caso de la sentencia que hoy comentamos, en caso de retraso en alguno de los plazos de pago de dicho precio. Estas penalizaciones suelen ser de carácter económico, y obligan a la parte incumplida a resarcir a la otra por el incumplimiento del contrato.
La sentencia que hoy analizamos, dictada por el Tribunal Supremo, es un buen ejemplo de la contundencia con que pueden llegar a aplicarse este tipo de cláusulas, sin que entren en juego determinados artículos del Código Civil diseñados para proteger a la parte incumplidora.
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Un aviso a los compradores de vivienda: consecuencias de incumplir con el pago a plazos
El caso analizado por el Tribunal Supremo, a través de una sentencia que puedes leer aquí, se refiere al análisis de una condición resolutoria expresa con cláusula penal, pactada en un contrato de compraventa con pago aplazado, en el que la parte compradora, que incumplió uno de los plazos previstos, realizó el abono después de recibir el requerimiento resolutorio de los vendedores.
En este caso, la empresa compradora, Don Piso, se dedica a la gestión inmobiliaria y adquiría el inmueble con el fin de venderlo a un tercero.
La forma de pago pactada era la siguiente:
- Un pago inicial de 20.000 euros en el momento de la firma.
- Cuatro pagos sucesivos de 20.000 euros cada uno, que debían abonarse el día 15 de los meses de enero, marzo, mayo y julio de 2018 (80.000 euros en total).
- El resto del precio se abonaría en el momento de la firma de la escritura pública de compraventa, para cuyo otorgamiento, con una fecha límite de 15 de noviembre de 2018.
El contrato incluía la siguiente cláusula:
«Si la parte compradora incumpliera las obligaciones de pago que asume, quedará automáticamente resuelto este contrato, recuperando los vendedores de inmediato la plena propiedad y posesión del inmueble, previo el requerimiento ordenado por el artículo 1.504 del Código Civil, sin obligación alguna de reintegrar las cantidades recibidas hasta aquella fecha, que retendrán en concepto de indemnización por daños y perjuicios como cláusula penal pactada entre las dos partes. Dicho requerimiento tendrá carácter resolutorio y podrá ser realizado por el vendedor al comprador por cualquier medio fehaciente admitido en derecho (carta certificada, burofax, requerimiento notarial o judicial)».
La compradora cumplió el calendario de pagos previsto hasta el 15 de mayo de 2018. Sin embargo, no abonó el plazo programado para el 15 de julio de 2018. Por este motivo, el 30 de julio de 2018 (es decir, 15 día después), los vendedores remitieron a la compradora un burofax en el que le comunicaron la resolución del contrato por incumplimiento de la obligación de pago, de conformidad con lo pactado en la cláusula tercera.
El 2 de agosto de 2018, la parte compradora contestó a esta comunicación, también por burofax, informando a los vendedores de que no renunciaba ni desistía del contrato de compraventa ni reconocía su resolución automática. Pocos días después, el 7 de agosto de 2018, abonó por transferencia los 20.000 euros que debía haber pagado el 15 de julio anterior.
El 28 de agosto de 2018 el vendedor envió un mail en el que ratificó la resolución del contrato y manifestó su voluntad de devolver el último plazo recibido (los 20.000 euros transferidos el 7 de agosto de 2018), aunque finalmente no llegó a realizar tal devolución.
La respuesta del Tribunal Supremo: los vendedores estaban facultados a dar por resuelto el contrato
La respuesta del Tribunal Supremo es clara, si bien el caso dio lugar a sentencias previas en sentido distinto. Para el Alto Tribunal, de la doctrina jurisprudencial previa de este tribunal se desprende que «los vendedores estaban facultados para dar por resuelto el contrato en caso de impago de alguno de los plazos pactados, siempre y cuando dicho impago no quedara solventado antes del requerimiento practicado al amparo del artículo 1504 CC».
En concreto, el artículo artículo 1504 del Código Civil especifica lo siguiente:
«En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.»
Así, teniendo en cuenta que el pago pendiente no se realizó en ningún momento previo al requerimiento por parte de la vendedora, «la cláusula resolutoria expresa debe surtir sus efectos, que son exactamente los que pactaron las partes en el contrato».
Resulta irrelevante, por tanto, el «intento de pago tardío con posterioridad a la recepción» del burofax. La doctrina del Supremo es clara al indicar que, «instada la resolución por parte del vendedor, al amparo del artículo 1504 CC, no puede la parte compradora intentar rehabilitar el contrato mediante el pago».
El Supremo tampoco considera que la notificación vía burofax suponga un incumplimiento a pesar de que el artículo 1.504 CC hable expresamente de requerimiento judicial o por acta notarial. Esto es así porque las propias partes habían pactado que el requerimiento resolutorio pudiera realizarse mediante burofax.
Por último, el Supremo recuerda que el artículo 1255 CC permite a las partes contratantes tipificar determinados incumplimientos como resolutorios al margen de que objetivamente puedan considerarse o no graves, esto es, al margen de que conforme al artículo 1124 del CC, tengan o no trascendencia resolutoria.
Esto se traduce en que, si las partes tipifican ciertos incumplimientos como resolutorios, hay que entender que éstos los definieron las partes, de común acuerdo, como esenciales. Precisamente el hecho de pactar una cláusula penal es prueba de ello, algo que, según la doctrina del Supremo, «evidencia la trascendencia» que los contratantes dan a este tipo de cláusula. Es irrelevante en estos casos que el incumplimiento no pueda considerarse «grave» según el artículo 1124 CC.
En caso de pactar una cláusula resolutoria en un contrato de compraventa acudiendo al artículo 1255 CC, la doctrina del Supremo es clara al estipular que las causas y efectos de la resolución del contrato deben analizarse a través de lo pactado.
En definitiva, y el respeto de lo pactado, si se produce una entrega tardía, su efecto «no puede ser otro que el de la resolución».
Un criterio controvertido: las posiciones de las sentencias de primera y segunda instancia
La conclusión a la que llega el Supremo no fue la que mantuvo la sentencia de primera instancia. En ese caso, se estimó sustancialmente la demanda de la inmobiliaria considerándose que, para la resolución contractual comunicada por los vendedores, no era suficiente con el requerimiento del artículo 1504 CC, sino que también era necesario que concurrieran los requisitos del 1124 CC, esto es, un incumplimiento grave de las obligaciones contractuales, y que en este caso no se había producido un impago del precio total, sino solo de uno de los plazos de 20.000 euros, que representaba el 2,7% del precio, cuando ya se habían pagado 80.000 euros.
Esta sentencia tuvo también en cuenta que la parte compradora siguió mostrando su interés en proseguir con el contrato y que no se estableció en él que el pago de cada plazo tuviera carácter esencial.
En suma, la sentencia de primera instancia acogió en parte la tesis de la inmobiliaria y consideró que, ni se había frustrado el fin del contrato, ni existía una voluntad incumplidora de la compradora, que explicó el retraso por la circunstancia de que la persona encargada de los pagos estaba de vacaciones. Esto convertía en injustificada la resolución unilateral y la aplicación de las consecuencias previstas en el contrato como cláusula penal.
Por su parte, la Audiencia Provincial estimó el recurso de los vendedores y consideró que en el contrato se había pactado una cláusula resolutoria expresa que establecía que la falta de pago del precio daría lugar a la resolución automática del contrato, y que esta cláusula excluía la aplicación del artículo 1124 CC.
Añadió que la doctrina jurisprudencial sobre el artículo 1504 CC significaba que, si el comprador realizaba el pago fuera de plazo, pero antes de recibir el requerimiento del vendedor, este no podría intentar la resolución y rechazar el el pago extemporáneo, pero que, realizada la comunicación, la resolución del contrato había quedado consumada.
Devolución del pago fuera de plazo a la parte compradora
El Supremo mantiene la tesis de la Audiencia Provincial con respecto a la resolución del contrato y aplicación de la cláusula penal. Además, resuelve sobre la devolución del pago fuera de plazo de 20.000 euros, que seguía en manos de la parte vendedora.
La postura del Supremo es clara: «Se trata de un pago indebido, puesto que el contrato ya estaba resuelto, que debe ser reintegrado a la parte compradora.»
Llama la atención que las sentencia previa no resolvió este punto, incurriendo, según el Supremo, en «una evidente incongruencia omisiva», porque «no ha dado respuesta a una alegación específica de la oposición a la apelación». Como respuesta, el Supremo reconoce el derecho de la parte compradora a recuperar ese importe, más los intereses legales devengados desde la interposición de la demanda.
La importancia de analizar con detalle cada contrato de compraventa de vivienda
Esta sentencia es un buen ejemplo de la importancia de contar con un asesoramiento legal especializado a la hora de dar forma y/o de firmar un contrato de compraventa de vivienda. Es mucho lo que se juegan las partes firmantes y, como hemos visto, siguen existiendo cuestiones no pacíficas que pueden traducirse en pleitos eternos para los compradores de vivienda (y para los vendedores) en caso de incumplimiento o discrepancia.
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