Vivienda vacacional: el Supremo la equipara a “hospedería” a efectos de su prohibición por la comunidad

08 Feb Vivienda vacacional: el Supremo la equipara a “hospedería” a efectos de su prohibición por la comunidad

Nuevo espaldarazo del Tribunal Supremo a aquellas comunidades de vecinos que deseen limitar los pisos turísticos. Si hace pocas semanas conocíamos una sentencia en la que se equiparaba el alquiler vacacional al concepto de “actividad económica” (a efectos de permitir la prohibición de este tipo de alquiler en caso de existir un veto genérico a cualquier tipo de actividades económica en los estatutos de la comunidad), ahora conocemos una nueva sentencia que equipara el término “hospedería” al de vivienda vacacional con el mismo fin.

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Vivienda vacacional: el Supremo la equipara a “hospedería”

La sentencia, recogida por Diario La Ley, analiza un nuevo aspecto relacionado con la vivienda vacacional, en un momento en el que existe un profundo debate acerca de esta modalidad de alquiler para turistas en toda España.

El desplazamiento de la población hacia la periferia de las grandes ciudades debido al alza generalizada de los precios de alquiler tiene mucho que ver con la proliferación de viviendas vacacionales, una tendencia que lleva al legislador, cada vez más a menudo, a imponer mayores restricciones a nivel autonómico y local a la hora de permitir este tipo de actividad.

A nivel nacional, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es una de las herramientas de las que disponemos para garantizar la prohibición o limitación de la vivienda vacacional en las comunidades de vecinos bajo ciertas circunstancias. Así, en caso de existir una prohibición o limitación expresa de este tipo de actividad en los estatutos de la comunidad estaremos evitando de forma contundente la posibilidad de que se instauren pisos turísticos en su marco.

Cabe recordar, en este sentido, que cualquier prohibición expresa de la vivienda vacacional debe adoptarse por unanimidad. En el caso de querer aprobar limitaciones o condicionantes a este tipo de actividad (un término distinto al de “prohibición”), será necesario el “voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación” (artículo 17.12 LPH).

Partiendo de este marco, la sentencia que hoy comentamos equipara el término “hospedería” al de vivienda turística de cara a considerar prohibido el uso de los inmuebles de una comunidad de vecinos para alquiler vacacional. Esto significa que cualquier actividad en el marco de plataformas como Airbnb o similares quedaría amparada por esta prohibición aunque el término exacto no hable específicamente de ellas, dada la antigüedad de su redacción, previa al surgimiento de estas plataformas de alquiler turístico.

Se trata de una sentencia con fecha de 30 de enero de 2024, en la que se desestima el recurso de casación interpuesto por la entidad demanda, titular de un piso dedicado a la vivienda vacacional. El caso pasó en primera instancia por un juzgado de Bilbao y, posteriormente, por la Audiencia Provincial de Bizkaia, que confirmó la decisión del juzgado, en el sentido de dar la razón a los vecinos de un bloque de viviendas ubicado en pleno centro de Bilbao.

En concreto, la sentencia de instancia ordenó el cese de la actividad turística en el piso porque los estatutos de la comunidad prohibían “cambiar el uso de la vivienda por otro distinto de su habitual y permanente, transformándola en local comercial o industrial, ni destinarla, ni aun en parte, a colegios, academias, hospederías, depósitos, agencias, talleres ni a fines vedados por la moral por la Ley”.

En este sentido, la definición de “hospedería” como “casa destinada al alojamiento de visitantes y viandantes, establecida por personas particulares, institutos y empresas”, deja claro que el veto “incluye la prohibición de usarla como vivienda de uso turístico”.

Este argumento es confirmado ahora también por el Tribunal Supremo, que argumenta que “la actividad abierta al público ejercida por la demandada, cuya esencia radica en satisfacer las necesidades de alojamiento transitorio inherentes al turismo, no constituye el uso permanente y habitual al que se refiere la norma estatutaria, y guarda identidad de razón con la prohibición expresamente establecida de destinar los pisos a hospedería.”

La sentencia prosigue asegurando que”concluir que está vedada la posibilidad de utilizarlos con destino turístico no conforma una interpretación arbitraria, ni prohibir dicho uso constituye un abuso de derecho.”

Además, el Supremo recuerda que la interpretación del juzgado “no la podemos considerar errónea o extensiva, contraria la finalidad pretendida, cuando el propio Decreto 101/2018, de 3 de julio, del País Vasco, con referencia a la Ley 13/2016, de 28 de julio, de Turismo de dicha comunidad autónoma, anuncia, como una de las novedades en la ordenación del sector, la regulación del alojamiento en viviendas particulares, y configura a las viviendas y las habitaciones de viviendas particulares para uso turístico como empresas turísticas de alojamiento.”

Al contrario, la empresa demandada se apoyó en otra lectura del término “hospedería”, alegando que éste no era equiparable al de alquiler vacacional y que, por tanto, no existía una prohibición expresa de este tipo de actividad en los estatutos de la comunidad.