Banca: los jueces de Barcelona fijan que el cliente no debe pagar los gastos de formalización de la hipoteca

04 Jan Banca: los jueces de Barcelona fijan que el cliente no debe pagar los gastos de formalización de la hipoteca

Nuevo varapalo judicial para la banca. Al problema las cláusulas suelo se le une ahora otro que podría desatar una nueva oleada de demandas contra las entidades financieras españolas: el de los gastos de formalización de la hipoteca (notario, registrador, etc.), que tradicionalmente viene pagando el cliente y que, según un nuevo criterio judicial, deben ser compartidos entre entidad y cliente. Los jueces de Barcelona se suman a este criterio, como demuestra una reciente sentencia dictada por el juez de Granollers (Barcelona) que ha anulado la cláusula suelo de una hipoteca contratada con el BBVA y ha condenado a la entidad bancaria a devolver los 3.371 euros de gastos notariales e impuestos derivados del préstamo, al entender que debían pagarlos ambas partes de forma “equitativa”.

En su sentencia, el juzgado de primera instancia número 6 de Granollers (Barcelona) estima parcialmente la demanda presentada por la titular de la hipoteca y anula la cláusula suelo del contrato hipotecario que la mujer firmó en 2010 con Catalunya Banc, entidad después absorbida por el BBVA.

El fallo, invocando la sentencia del Supremo que anuló las cláusulas suelo de los préstamo hipotecarios, condena también a la entidad a restituir a la demandante las cantidades que le cobró en virtud del límite de interés de 3,5% anulado.

Asimismo, el juez ha estimado la petición de la demandante de que también se le devolvieran los 3.371 euros correspondientes a los gastos de notario, registro e impuestos de actos jurídicos derivados del préstamo hipotecario.

También cree la sentencia que el banco “no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil”, por lo que considera que debe abonar los impuestos sobre actos jurídicos documentados que le correspondieran.

¿Qué dice el Tribunal Supremo sobre los gastos de emisión de la hipoteca?

Los gastos de emisión, constitución o formalización de la hipoteca se corresponden con el pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, los gastos de notaría y de registro. Unos gastos que, en la mayor parte de los casos, las entidades hacen recaer en el consumidor en su totalidad.

La realidad es que, gracias a la hipoteca, el banco posee una garantía real y preferente que, en caso de impago, le permite promover la venta de la vivienda para satisfacer la deuda pendiente. La constitución de la hipoteca a favor del banco se realiza ante notario, se inscribe en el registro de la propiedad y está sujeta al pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Por todo ello, es el banco el mayor beneficiado de la formalización de la hipoteca, aunque sea el consumidor quien en la práctica paga todos los gastos.

Para hacerse una idea de la cuantía que pueden suponer estos gastos, según asegura OCU, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados ascendería a 2.550 euros para una hipoteca de 150.000 euros, con una responsabilidad hipotecaria de 255.000 euros y un tipo impositivo del 1 % (en la actualidad oscila entre el 0,5% y el 1,5%, dependiendo de la comunidad autónoma donde radique el inmueble). Al pago de este impuesto habría que añadir alrededor de 425 euros de gastos de notario y 125 de Registrado de la Propiedad. En total unos 3.100 euros que en la mayoría de los casos paga en exclusiva el consumidor.

Según la sentencia dictada por el Tribunal Supremo que fija este nuevo criterio de reparto de la carga de estos gastos, son nulas las cláusulas que, como las debatidas, hablen de atribuir “de forma exclusiva” a la parte prestataria (es decir, el cliente) “todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución” del contrato.

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