La sentencia del Tribunal Supremo por la que se anula el Registro Único de Alquileres se ha convertido en toda una bomba mediática, y no es para menos teniendo en cuenta sus importantes consecuencias para miles de propietarios. Esta decisión nos llega en pleno debate sobre el problema de la vivienda y el peso del alquiler turístico y de temporada en materia de escasez de oferta de inmuebles para alquiler de larga duración: se trata de una decisión que tiene que ver con una cuestión competencial (el Estado no puede regular esta materia, que corresponde a las comunidades autónomas), lo que lleva a miles de propietarios a censurar el haberse adoptado una medida que tenía todas las papeletas para ser anulada.
Te contamos los detalles sobre la nulidad del procedimiento de registro único de arrendamientos de corta duración para viviendas publicitadas mediante plataformas digitales, así como sus consecuencias prácticas. Si tienes dudas o quieres reclamar, ponte en contacto con nuestro equipo de abogados en Barcelona y Girona.
Los detalles de la sentencia: el Estado carece de competencias
La sentencia declara la nulidad del procedimiento de registro único de arrendamientos de corta duración que pretendan publicitarse mediante plataformas digitales regulado en el Real Decreto 1312/2024 de 23 de diciembre, al considerar que el Estado carece de título competencial para establecer una regulación exhaustiva de un registro nacional que se superpone a los registros autonómicos existentes respecto a la inscripción de inmuebles destinados a arrendamientos turísticos.
La Generalitat Valenciana recurrió esta norma estatal por la que se regula el procedimiento de Registro Único de arrendamientos, y se crea la ventanilla única digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.
Como respuesta, el Supremo estima parcialmente el recurso, anulando únicamente aquellos preceptos por los que se crea el llamado “registro único de arrendamientos”. Es importante el hecho de que la sentencia desestima el recurso en lo referente a las disposiciones que regulan la ventanilla única digital de arrendamientos, las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas en línea y la transmisión de datos con fines estadísticos.
Estos son los argumentos que comparte el Tribunal:
- Existe «una creciente preocupación, tanto a nivel de la Unión Europea como a nivel nacional, por el alquiler de alojamientos de corta duración que utilizan los servicios de las plataformas en línea», y se intenta poner freno a los abusos que se vienen produciendo en la utilización de esta modalidad de arrendamiento para eludir la normativa estatal sobre los alquileres de larga duración o las normativas autonómicas sectoriales sobre alquileres turísticos creadas por las comunidades autónomas.
- Se ha producido un aumento constante de esta modalidad de arrendamientos con incidencia en la disminución del número de viviendas destinadas a arrendamientos de larga duración y el consiguiente aumento del precio de los alquileres y de la vivienda en las ciudades, generando problemas de acceso a la vivienda y el progresivo desplazamiento de los residentes habituales a otras zonas, con la consiguiente incidencia en la vida de los ciudadanos y en la composición social y cohesión vecinal de determinados barrios.
- Esta situación determinó que en la Unión Europea se dictase el Reglamento UE 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, en el que se establecen normas armonizadas con respecto al sistema de registro y a los requisitos para el intercambio de datos relativos a las plataformas en línea de alquiler de corta duración.
- El Real Decreto impugnado afirma que se dicta en aplicación del Reglamento (UE) 2024/1028, pero el Tribunal Supremo entiende que si bien la norma europea obliga a acomodar los sistemas de registro e información existentes respecto de los arrendamientos de corta duración a las previsiones del Reglamento, lo que no establece es que el procedimiento de registro establecido en un Estado miembro deba ser nacional, ni incide en el régimen de distribución del competencias existente en los Estados miembros.
- El núcleo del debate se centra en determinar si el Estado tiene o no titulo competencial para dictar esta norma, llegando a la conclusión el tribunal que no lo tiene en determinados aspectos. La sentencia considera que estamos ante un procedimiento de registro único que permite obtener un número de registro como requisito necesario para poder ofertar un servicio de alquiler o arrendamiento de corta duración mediante plataformas en línea, sin que el título competencial del artículo 149.1.8 CE (en lo relativo a la ordenación de los registros públicos), sea idóneo para regular un procedimiento y una inscripción de estas características.
- Se admite, sin embargo, la competencia del Estado para regular la ventanilla única digital, la coordinación de ventanillas, las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas en línea y con fines estadísticos, utilizando sus competencias de coordinación de la planificación general de la actividad económica (art. 149.1.13 CE) y estadística para fines estatales (art. 149.1 31 CE).
Consecuencias de la nulidad del Registro Único de Alquiler
La nulidad del Registro único del Alquiler es clara para quieres ofrecen en plataformas online viviendas en alquiler turístico: son las normativas de cada comunidad autónoma y de cada ayuntamiento las que operan en estos casos y las que definen cuáles son los requisitos que deben cumplirse, así como el tipo de permiso deben obtener. Deja de ser necesario, por tanto, contar con un número de registro estatal para poder ofrecer viviendas turísticas, pero sigue siendo obligatorio cumplir con los requisitos autonómicos y locales.
Asimismo, la ventanilla única digital sigue activa, por lo que las plataformas online de reservas como Airbnb o Booking seguirán estando obligadas a transmitir todos los datos de tus reservas al Estado con fines estadísticos y de control.
En cuanto a las viviendas ofrecidas en la modalidad de alquiler de temporada y por habitaciones a través de plataformas online, la nulidad de esta regulación implica que dejará de ser necesario contar con un número de registro para poder ofrecer un alquiler de temporada a través de estos portales, si bien los propietarios, deberán asegurarse de cumplir con la normativa al respecto.
Como respuesta a esta noticia, miles de propietarios de pisos turísticos estudian reclamar compensaciones y recuperar la tasa abonada. Si te has visto afectado por esta situación, ponte en contacto con nuestro equipo de abogados: te ayudaremos a hacer valer tus derechos.
