La cláusula ‘rebus sic stantibus’ en alquileres puede usarse tras el estado de alarma

27 May La cláusula ‘rebus sic stantibus’ en alquileres puede usarse tras el estado de alarma

No es la primera vez que hacemos referencia a nuestro blog a la llamada cláusula ‘rebus sic stantibus’, un principio legal que permite modificar las condiciones pactadas en un contrato cuando tengan lugar circunstancias sobrevenidas. Esta cláusula, que no es nueva y que se utilizó, por ejemplo, durante los años de la crisis económica de 2008, también ha sido de gran utilidad durante la pandemia por coronavirus y, de hecho gracias al criterio de los jueces, es posible seguir utilizándola una vez finalizado el estado de alarma para, por ejemplo, rebajar el precio del alquiler de locales.

Cláusula ‘rebus sic stantibus’ en alquileres: puede usarse tras el estado de alarma

En general, esta cláusula se utiliza para renegociar cualquier tipo de condición pactada, al basarse en la existencia de cambios no previsibles que afectan a la capacidad de las partes para hacer frente a lo negociado. Así, como ya hemos explicado en nuestro blog, muchas empresas y negocios repartidos por toda España la han utilizado para negociar sus condiciones durante el estado de alarma, especialmente en caso de cierre motivado por las restricciones aprobadas por los distintos gobiernos.

Sin embargo, una vez terminado el estado de alarma, cabría plantearse si seguiría siendo posible acudir a esta cláusula, al perderse el anclaje legal de una situación oficialmente reconocida por el Gobierno.

Afortunadamente, la respuesta de la justicia no ha tardado en darse: hace poco hemos conocido una importante sentencia dictada por un juzgado de Gandía, en la que se permite extender una rebaja en el precio del alquiler de un local más allá del estado de alarma en caso de que las circunstancias siguieran siendo similares. 

En concreto, aunque la sentencia fijó esta reducción hasta el final del estado de alarma, también especificó que «de mantenerse algún tipo de restricción que afecte al local, consecuencia de la actual situación de pandemia”, se podrían solicitar medidas para compensar esta situación. La rebaja pactada en este caso ascendió a un 35,69 por ciento del precio del alquiler de local, arrendado por el propietario de un centro de depilación láser en un centro comercial.

Sin duda lo que hace más interesante a esta sentencia es el hecho de ser la primera dictada en este sentido una vez finalizado el estado de alarma, lo que le ha convertido en un texto ampliamente consultado por el sector empresarial.

Del lado de los abogados, este criterio judicial nos facilita la tarea de defender a nuestros clientes. Y hay que tener en cuenta que, en situaciones excepcionales como la actual, siempre es más beneficioso para ambas partes llegar a un acuerdo que facilite el pago, en lugar de romper la relación contractual y terminar con un local vacío y un negocio cerrado, sobre todo cuando vivimos tiempos en los que emprender o encontrar a otro ocupante no resulta nada fácil. 

En muchas ocasiones, cuando la voluntad de las partes se basa en la buena fe, es posible llegar a acuerdos extrajudiciales ventajosos que permiten a arrendador y arrendatario ahorrar tiempo y dinero, así como evitar conflictos innecesarios. Además, no hay que olvidar que, aunque esta cláusula se ha utilizado especialmente en casos de arrendamiento de local, su utilización puede extrapolarse a muchísimas áreas: basta la existencia de un contrato privado entre dos partes en las que, debido a la situación económica, se produzcan impedimentos para cumplir con lo pactado.

Ahondando en el criterio marcado por esta sentencia, de ella se desprende que basta la existencia de una importante disminución en las ventas para alegar su aplicación, más allá de que formalmente exista un estado de alarma decretado por el Gobierno. En este sentido, hay que recordar que, aunque todo apunta hacia una recuperación paulatina de la economía, todavía nos esperan meses de lenta recuperación, siempre partiendo de un escenario tenista en cuanto a la evolución de la pandemia por coronavirus. Recuperar los niveles de 2019 como ejercicio más reciente antes del estallido de esta crisis llevará tiempo, y es muy probable que nos veamos esa recuperación durante este año.

Dado que en Cataluña encontramos muchísimos negocios vinculados a sectores en crisis, contar con sentencias como esta facilita mucho la labor de nuestro equipo de abogados, permitiéndonos defender tu caso con herramientas de peso. Si es tu caso y necesitas renegociar un contrato privado de cualquier tipo, ponte en contacto con nuestro equipo de abogados en Barcelona: estaremos encantados de analizar tus posibilidades de éxito y de negociar por ti una solución conveniente para ambas partes contractuales.