Hace pocos días conocíamos la derogación del Real Decreto-ley 8/2026, una norma que contemplaba la prórroga extraordinaria de dos años en los contratos de alquiler de vivienda habitual, así como un tope del 2 % en la actualización de las rentas. Esta situación ha generado dudas legales entre propietarios e inquilinos y promete generar una avalancha de demandas y procedimientos de negociación para llegar a un acuerdo, generándose una situación de incertidumbre jurídica a la que tratamos de dar respuesta en este artículo.
Si te has visto afectado como propietario o como inquilino y tienes dudas acerca de cuáles son tus derechos tras la derogación de la prórroga del alquiler, te contamos cuáles son los escenarios posibles y la respuesta jurídica previsible. Ponte en contacto con nosotros si necesitas ayuda de una abogado especialista en Derecho Inmobiliario para conseguir una salida justa a este conflicto.
Cómo actuar si la fecha de vencimiento del contrato de alquiler es anterior al 28 de abril
Las obligaciones que genera el Real Decreto solo son exigibles mientras se encuentre vigente. Esto significa que, una vez derogada la norma, no será posible utilizarlo como inquilino para conseguir aplicar su contenido.
El resultado es que la norma solo puede beneficiar a los inquilinos cuyo contrato venciera entre el 22 de marzo (fecha de aprobación del Real Decreto-ley) y el 28 de abril de 2026, siempre que, además, se cumplan ciertos requisitos.
Si se cumple lo anterior y, además, el inquilino solicitó de forma fehaciente la prórroga, el contrato deberá prorrogarse de forma extraordinaria por plazos anuales durante un máximo de dos años.
Sin embargo, en aquellos casos en que el inquilino no solicitara de forma fehaciente la prórroga, el contrato vencerá en la fecha correspondiente. Además, si la prórroga de los alquileres se solicitó por los inquilinos dentro de este plazo y el propietario la aceptó, estas nuevas condiciones serán plenamente válidas.
Cómo actuar si la fecha de vencimiento del contrato de alquiler es posterior al 28 de abril
La otra posibilidad es que el contrato de alquiler venza en una fecha posterior al 28 de abril, en cuyo caso, aun cuando el inquilino aprovechara la ventana del 22 de marzo al 28 de abril para solicitar la prórroga, el contrato no se prorrogará. Esto se debe precisamente a que el Real Decreto-ley no fue convalidado.
La única excepción es aquellos casos en que el propietario sí aceptara la prórroga de forma expresa, tanto en caso de que el contrato finalizara entre el 22 de marzo y el 28 de abril, como en caso de que finalizara posteriormente.
Por otro lado, en el caso de los contratos de alquiler con fecha de vencimiento después del 28 de abril de 2026, si el inquilino no solicitó fehacientemente la prórroga entre el 22 de marzo y el 28 de abril, el contrato no se prorrogará y finalizará en la fecha que conste en él.
Un escenario «inédito» para propietarios y arrendatarios
El rechazo a convalidar la norma que permite prorrogar el alquiler hasta 2027 ha generado un escenario jurídico «inédito» para propietarios y arrendatarios, tal y como reconoció la propia ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez. Existen, de hecho, distintas posturas en torno a la posibilidad de que sus efectos se mantengan durante su ventana de vigencia y es de esperar que se produzcan pronunciamientos judiciales dispares y un intenso e interesante debate jurídico que, sin embargo, puede dejar en el limbo a miles de personas.
Además, se generan numerosos casos de duda: uno de ellos es si, una vez cumplida la primera prórroga de un año en aquellos casos en que sí se aplique el Real Decreto-ley, será posible extender sus efectos durante un año más (hasta los dos años) si el propietario se niega. En principio, la interpretación más razonable nos dice que no: sin embargo, existen también en este punto argumentos jurídicos a favor y en contra.
Por eso la negociación puede ser una salida con la que sortear esta incertidumbre: llegar a acuerdos y evitar procedimientos judiciales, aunque suponga acercar posturas, puede suponer un ahorro en tiempo y dinero y, por encima de todo, permitirá a ambas partes ganar en tranquilidad. Sin embargo, la vía judicial siempre es posible y, en ciertos casos, puede resultar la más conveniente.
En cuanto a la actualización de rentas, parece lo más razonable entender que el tope del 2 % solo se aplica a los arrendamientos cuyos contratos vencieran entre el 22 de marzo y el 29 de abril, tanto para grandes tenedores como para el resto de propietarios que no pactaran algo distinto durante dicho periodo.
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