¿Es posible renunciar a los derechos que contiene la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) al firmar un contrato de alquiler? ¿Se puede pactar una duración del alquiler por debajo de la que marca esta norma? La sentencia que hoy analizamos es un buen ejemplo de cómo la justicia consigue poner coto a prácticas abusivas, en este caso, diseñadas para que el arrendatario renuncie a su derecho a prorrogar su contrato de alquiler al menos hasta la duración mínima legal, en este caso, de siete años.
Te contamos los detalles de esta importante sentencia y te invitamos a ponerte en contacto con nosotros si necesitas hacer tus valer tus derechos como arrendatario. Si buscas asesoramiento legal para evitar incumplimientos y errores en la redacción de tus contratos de alquiler, nuestro equipo de abogados especialistas en Derecho Inmobiliario pueden ayudarte.
Los detalles del caso: una empresa propietaria y un inquilino que renuncia a sus derechos
La sentencia, recogida por Diario La Ley, analiza el caso de un contrato de arrendamiento de una vivienda situada en Valdemoro, firmado entre Bankia, propietaria de la vivienda en aquel momento, y una particular. En dicho contrato se fijaba una duración inicial de dos años y se incluía una cláusula que el juzgado considera nula: la exclusión de la aplicación del artículo 9 de la LAU, que es el que regula la duración mínima del alquiler.
Con el tiempo la propiedad pasó a la empresa Livingcenter, que asumió la posición de arrendadora y que aceptó una prórroga de dos años en el contrato, lo que supondría su finalización el 30 de septiembre de 2023. Basándose en ello, la empresa solicito al juzgado el desahucio de la inquilina una vez cumplido dicho plazo.
Mientras, la defensa de la inquilina se opuso alegando que, dado que arrendadora era una persona jurídica, la LAU imponía una duración mínima del contrato de siete años, lo que supondría poder extender el contrato hasta el 30 de septiembre de 2026. .
La respuesta del juez: las normas de la LAU rigen de forma imperativa
La sentencia deja claro que, «si bien del contrato de arrendamiento aportado se desprende la exclusión expresa del artículo 9 de la LAU, regulador del plazo mínimo del contrato, es parecer de esta juzgadora que dicha exclusión no resulta posible, a tenor de lo establecido en el artículo 4 de la propia LAU.» En él, según la redacción vigente en el momento de la celebración del contrato, se nos dice que los arrendamientos regulados por esta Ley se someten «de forma imperativa» a lo dispuesto en sus títulos I y IV y a lo dispuesto en los apartados siguientes de dicho artículo, incluyendo el artículo 9.
Así, al tratarse de un arrendamiento de vivienda y «no hallándose excluido el contrato del ámbito de aplicación de la LAU, las normas de la misma rigen de forma imperativa, sin que resulte posible excluir su aplicación por voluntad de las partes.»
Más concretamente, aunque el contrato también puede regirse por «los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes» y, «supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil» (…), ello únicamente cabe respetando el carácter imperativo de las disposiciones de la propia LAU». En otras palabras, la LAU actúa como límite y como garantía de respeto hacia ciertos derechos mínimos que son irrenunciables para el arrendatario.
Estos se traduce en que, «atendiendo al contenido del citado artículo 9 de la LAU, y ostentando la arrendadora la condición de persona jurídica, el plazo mínimo del arrendamiento será de siete años, de manera que, habiendo sido celebrado con fecha 1 de octubre de 2019, dicho contrato expira el 30 de septiembre de 2026.»
En resultado es, por tanto, la desestimación de la demanda de desahucio interpuesta por la empresa, con condena en costas.
El respeto a la LAU, un mínimo legal que muchas empresas tratan de eludir
Llama la atención que este tipo de práctica, tan evidentemente ilegal, se lleve a cabo en el marco de grandes empresas gestoras de un importante número de contratos de alquiler. No es raro encontrar este tipo de condiciones y cláusulas abusivas en los contratos estándar que se utilizan en el marco de estas relaciones entre grandes propietarios de vivienda, de un lado, y particulares, de otro.
Esto podría indicar que, lamentablemente, en muchos casos la inclusión de este tipo de cláusulas debe funcionar, bien por desconocimiento de los inquilinos, bien por falta de recursos o ganas de reclamar. Sin embargo, es importante saber que, en casos como este, la Ley está de parte del arrendatario de forma indiscutible y sin posibles interpretaciones en contrario.
Para el empresario, llevar a cabo este tipo de práctica de forma generalizada no resulta aconsejable dado que existe el riesgo no solo de incumplir la ley y lastrar su imagen, sino de elevar sus costes jurídicos de forma innecesaria porque, en supuestos como este, la única posibilidad es perder.
Si necesitas ayuda en esta o cualquier otra cuestión relacionada con Derecho Inmobiliario, te invitamos a ponerte en contacto con nuestro equipo de abogados especialistas en Derecho Inmobiliario en Barcelona y Girona.
