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22 Mar Límite al precio del alquiler en Cataluña: ¿Cómo te afecta?
La escalada del precio de la vivienda en toda España se ha convertido en un problema que, desde el ejecutivo central, se ha tratado de solucionar a través de la Ley de Vivienda, de la que ya hemos hablado en nuestro blog en distintas ocasiones, poniendo el foco en cómo afecta esta norma a Cataluña. Se trata de una Ley que, para su ejecución, depende de la voluntad de las comunidades autónomas y municipios, dado que las competencias en materia de vivienda se encuentran cedidas en gran medida. En caso de Cataluña, recientemente ha comenzado a aplicarse el límite al precio del alquiler que se enmarca en la declaración de distintas zonas tensionadas, con arreglo a los criterios que definen la Ley de Vivienda. Te contamos los detalles de esta nueva medida y cómo te afectan.
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Límite al precio del alquiler en Cataluña 2024: 140 municipios catalanes son declarados zona tensionada
El pasado 16 de marzo entró en vigor en Cataluña el nuevo sistema de índices que limita el precio del alquiler en 140 municipios declarados zona tensionada. Es el resultado de la publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) de la Resolución de 14 de marzo de 2024, de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, por la que se publica la relación de zonas de mercado residencial tensionado que han sido declaradas en virtud del procedimiento establecido en el artículo 18 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, en el primer trimestre de 2024.
Además, el BOE también ha publicado el nuevo sistema estatal de referencia de precios de alquiler, que se utilizará como referencia para determinar los techos al precio del alquiler en cualquier zona declarada tensionada.
Por ahora, Cataluña es la primera comunidad autónoma en aplicar la Ley de Vivienda.
Listado de municipios declarados zona tensionada en Cataluña en 2024
A continuación encontrarás el listado completo de municipios declarados zona tensionada en Cataluña a través de la resolución de 14 de marzo de 2024. El conjunto de municipios incluye Barcelona (una gran parte del área metropolitana y de la franja costera), así como las otras tres capitales de provincia, Girona, Lleida y Tarragona. Lo mismo se aplica a las localidades más pobladas, como Badalona, L’Hospitalet de Llobregat, Santa Coloma de Gramenet, Sabadell o Terrassa, entre otras. Son los siguientes:
Abrera, Alella, Amposta, Arenys de Mar, Arenys de Munt, Argentona, Badalona, Badia del Vallès, Balaguer, Banyoles, Barberà del Vallès, Barcelona, Berga, la Bisbal d’Empordà, Blanes, Cabrera de Mar, Cabrils, Caldes de Montbui, Caldes d’Estrac, Calella, Calldetenes, Cambrils, Canet de Mar, la Canonja, Canovelles, Cardedeu, Castellar del Vallès, Castellbisbal, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cervelló, Cervera, Corbera de Llobregat, Cornellà de Llobregat, Cubelles, Esparreguera, Esplugues de Llobregat, Falset, Figueres, les Franqueses del Vallès, la Garriga, Gavà, Girona, Granollers, Guissona, l’Hospitalet de Llobregat, Igualada, la Llagosta, Lleida, Llinars del Vallès, Lloret de Mar, Malgrat de Mar, Manlleu, Manresa el Masnou, Matadepera, Mataró, Molins de Rei, Mollerussa, Mollet del Vallès, Montcada i Reixac, Montgat, Montmeló, Montornès del Vallès, Móra la Nova, Olesa de Montserrat, Olot, Palafolls, Palafrugell, Palamós, Palau- solità i Plegamans, el Papiol, Parets del Vallès, Pineda de Mar, Polinyà, Porqueres, el Prat de Llobregat, Premià de Dalt, Premià de Mar, Puigcerdà, Reus, Ripoll, Ripollet, la Roca del Vallès, Roquetes, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de Llavaneres, Sant Boi de Llobregat, Sant Celoni, Sant Climent de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Esteve Sesrovires, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Fost de Campsentelles, Sant Fruitós de Bages, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Pol de Mar, Sant Quirze del Vallès, Sant Sadurní d’Anoia, Sant Vicenç de Montalt, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Cervelló, Santa Coloma de Farners, Santa Coloma de Gramenet, Santa Margarida de Montbui, Santa Perpètua de Mogoda, Santa Susanna, Sarrià de Ter, la Seu d’Urgell, Sitges, Solsona, Sort, Tarragona, Tàrrega, Teià, Terrassa, Tiana, Tona, Torelló, Torredembarra, Torrelles de Llobregat, Tortosa, Tremp, Vallirana, Valls, el Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova del Camí, Vilanova i la Geltrú, Vilassar de Dalt y i Vilassar de Mar.
En total, en estas zonas vive el 80,6 por ciento de la población de Cataluña y 6,2 millones de personas.
Consecuencias de la declaración de zona tensionada en municipios de Cataluña
En cuanto a las consecuencias de la declaración de zona tensionada en diversos municipios de Cataluña, la principal de ellas es que la renta pactada al inicio de un nuevo contrato “no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.”
Esta limitación se aplica tanto en el caso de grandes tenedores como en cualquier contrato de arrendamiento de vivienda cuando el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la zona.
Por otro lado, es importante saber que la duración de la declaración de zona tensionada fruto de la reciente normativa publicada en el BOE será de tres años desde el día siguiente a la publicación de la resolución. En todos estos casos se aplica la definición de gran tenedor que recoge la Ley de Vivienda, por la que tendrá dicha consideración cualquier persona física o jurídica que sea titular de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la zona de mercado residencial tensionado.
También se modifica el régimen de prórrogas de los contratos de alquiler en vigor, ofreciendo la posibilidad de prórroga extraordinaria anual para el arrendatario tras la finalización del contrato por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor
Además, los pequeños propietarios podrán aplicar las desgravaciones en el IRPF que recoge la Ley de Vivienda. En concreto, los pequeños propietarios que ofrezcan en arrendamiento una vivienda en una zona tensionada podrán beneficiarse de:
- Bonificación del 50 por ciento a todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda.
- Bonificación del 60 por ciento cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación.
- Bonificación del 70 por ciento si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años o si se destina la vivienda al alquiler social, con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica.
- Bonificación del 90 por ciento si la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 por ciento en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
¿Cuáles son los requisitos para considerar una zona tensionada?
Por último, recordamos cuáles son los requisitos para considerar una zona tensionada:
- Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares en esa zona.
- Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales por encima del porcentaje de crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma correspondiente.
Cabe recordar que las comunidades autónomas son quienes pueden decidir aplicar o no la Ley de Vivienda y definir un mercado residencial tensionado. En concreto, el artículo 18 de la Ley nos dice que las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar, de acuerdo con los criterios y procedimientos establecidos en su normativa reguladora y en el ámbito de sus respectivas competencias, zonas de mercado residencial tensionado.
La declaración debe cumplir ciertas formalidades, entre otras, ir precedida de un procedimiento preparatorio de obtención de información relacionada con la situación del mercado residencial en la zona, incluyendo los indicadores de los precios en alquiler y venta de diferentes tipos de viviendas y su evolución en el tiempo.
También debe realizarse un trámite de información en el que deberá ponerse a disposición pública la información sobre la que se basa la declaración de zona tensionada, así como elaborar una memoria que justifique que se cumplen los requisitos para declarar el área como tal. Por último, la declaración conllevará la redacción de un plan específico que propondrá las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios evidenciados, así como su calendario de desarrollo.
