Extinción de condominio: ¿Qué hacer con la vivienda en común en caso de divorcio?

27 Mar Extinción de condominio: ¿Qué hacer con la vivienda en común en caso de divorcio?

Es indudable que, por mucho que nos juremos amor eterno, los divorcios y separaciones son muy frecuentes en España. Con ello vienen las consecuencias económicas, especialmente si existen bienes en común o un régimen de gananciales. El caso más frecuente es el de la vivienda en común: ¿qué hacer con ella en caso de ruptura cuando nos une una propiedad, con o sin hipoteca? ¿Qué vía legal es más ventajosa para todos? En general, lo más recomendable es optar por una extinción de condominio: te contamos en qué consiste.

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Extinción de condominio: la mejor herramienta en caso de vivienda común durante el matrimonio

La extinción de condominio es una herramienta legal muy útil en aquellos casos en que una pareja compra una vivienda a medias (o en cualquier otra proporción), produciéndose posteriormente una ruptura que les lleva a romper con este régimen de copropiedad. También se aplica a los casos de herencia (por ejemplo, cuando varios hermanos heredan parte de un mismo inmueble) y, en general, siempre que un mismo bien indivisible pertenezca a varias personas.

A la hora de romper el condominio, estas son las opciones de las que dispones:

• Un acuerdo entre las partes por el que una de ellas se quede con la totalidad del inmueble, a cambio de entregar a la otra una compensación económica. Se trata de la opción más favorable fiscalmente, dado que esta operación no tributará como una compraventa y, por tanto, no se pagarán determinados impuestos asociados a este tipo de operación (aunque sí otros, pero mucho menos gravosos).
• Un acuerdo entre las partes para vender la vivienda a un tercero. En este caso se aplicarán las reglas de la fiscalidad de cualquier compraventa normal, repartiéndose el dinero entre ambas partes en proporción a su cuota de participación en la propiedad. Lo normal es que las partes vendan a precio de mercado, lo que suele generar un beneficio o enriquecimiento patrimonial.
• En ausencia de acuerdo, existe el procedimiento legal de división de cosa común, que suele desembocar en la subasta judicial del bien. Se utiliza como último recurso cuando se produce un bloqueo que impide la venta en caso de ruptura debido a que uno de los propietarios se niega a vender. En este sentido hay que tener en cuenta que el Código Civil nos dice que nadie puede verse obligado a permanecer en una comunidad de bienes. Por eso, en caso de que una de las partes no quiera vender, se le podrá obligar judicialmente. Sin embargo, se trata de la opción que más cara costará a la pareja: no solo se pagarán los impuestos asociados a una compraventa, sino que, además, es muy probable que, con la subasta, se venda el bien muy por debajo de su precio de mercado.

Extinción de condominio con adjudicación a favor de uno de los dueños: la mejor opción

Desde nuestro despacho siempre recomendamos la extinción del condominio a favor de uno de los dueños con compensación económica. De esta forma, la parte que desea vender recibirá un dinero a cambio de ceder a la otra su cuota de propiedad, mientras que el adjudicatario dispondrá del pleno dominio del inmueble en su totalidad.

Eso sí, independientemente de lo que ocurra con la propiedad de la vivienda, los derechos de uso sobre ella deben respetarse: esto significa que, si el juez del divorcio o la separación (o el convenio regulador pactado amistosamente) otorgan un derecho de uso a favor de una de las partes, deberá respetarse aunque la otra parte sea la que se quede con la propiedad del bien.

Esto suele ocurrir en caso de custodia monoparental (en estos casos, la que fuera vivienda habitual será aquella en la que sigan viviendo los niños, al menos en principio) o en caso de que una de las partes se vea especialmente perjudicada económicamente y necesite un tiempo para encontrar una vivienda acorde a sus necesidades.

Lo mismo se aplica a un posible usufructo. En caso de herencia, por ejemplo, es frecuente que exista un usufructo vitalicio para la pareja del fallecido, independientemente de que los hijos hereden el inmueble. En estos casos se mantendrá el usufructo vitalicio a favor del cónyuge independientemente de un posible proceso de división de cosa común.

Impuestos de la extinción de condominio de un inmueble

Los impuestos asociados a la extinción de condominio dependen de la opción elegida. La más ventajosa fiscalmente es, como ya hemos visto, la cesión de la cuota de propiedad del inmueble a favor de la otra parte. En este caso, no se considera que exista una compraventa, sino una compensación económica a favor de quien sale de la comunidad. Por este motivo, no hay que abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), y tampoco plusvalía municipal.

Tan solo tocaría pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), así como los gastos de notaría, registro de la propiedad y gestoría. Además, la compensación económica recibida por el comunero que cede su cuota de propiedad tributaría en el IRPF en caso de que se produzca una ganancia patrimonial.

En cambio, en caso de venta de la vivienda a un tercero, habrá que abonar tanto la plusvalía municipal como declarar la ganancia patrimonial correspondiente en el IRPF. Por eso esta opción suele ser la más gravosa.

Extinción de condominio de vivienda con hipoteca

Si la vivienda que tenéis en propiedad se encuentra hipotecada, este factor debe tenerse en cuenta a la hora de calcular el valor del inmueble y llevar a cabo cualquier reparto o toma de decisión.

Así, en caso de acuerdo para que una de las partes de la pareja se quede con la totalidad del inmueble, lo más frecuente es llevar a cabo una novación hipotecaria para que el nuevo propietario sea el único que conste como titular en el préstamo. Es posible que las condiciones de la hipoteca cambien o incluso que el banco no esté dispuesto a conceder el préstamo solo a una de las partes.

Por otro lado, en caso de venta de la vivienda, esta puede llevarse a cabo con o sin hipoteca. Lo más frecuente es cancelar el préstamo utilizando la liquidez obtenida con la venta.

Si necesitas ayuda en un procedimiento de divorcio, con la ruptura de una comunidad de bienes o con cualquier procedimiento relacionado con la extinción de condominio, ponte en contacto con nuestro equipo de abogados en Barcelona y Girona.