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26 May Claves de la nueva Ley de Vivienda 2023: cómo afecta a propietarios e inquilinos
La nueva Ley de Vivienda 2023 fue publicada ayer en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Tras meses de negociaciones, y envuelta en polémica por algunas de sus medidas protectoras hacia el inquilino, la norma introduce reformas profundas destinadas, entre otras cosas, a posibilitar una regulación del mercado del alquiler.
La propia exposición de motivos de la norma remarca la “ausencia en las políticas legislativas del Estado de una norma en materia de vivienda que, al igual que existe en otros ámbitos con los que está íntimamente relacionada, fije aquellas condiciones básicas y de igualdad que garanticen un tratamiento uniforme del derecho a la vivienda que reconoce la Constitución”.
Es más, “el propio Tribunal Constitucional, en una suerte de reproche al legislador estatal, ha puesto en evidencia la inexistencia de una legislación estatal sobre vivienda que sirva como parámetro de constitucionalidad a la elevada producción normativa autonómica en la materia.”
El punto de partida es que, tal y como recoge el artículo 148.3 de la Constitución, todas las comunidades autónomas tienen asumida en sus Estatutos de Autonomía, sin excepción, la competencia plena en materia de vivienda. Así, el Estado solo puede incidir, con distinto alcance y sobre la base de títulos competenciales diversos, en la política de vivienda, mientras que “los legisladores autonómicos pueden formular completos programas normativos de la acción pública en la materia.”
Por todo ello, la Ley busca establecer una regulación homogénea de los aspectos más esenciales de las políticas de vivienda, con los siguientes objetivos:
- Establecer una regulación básica de los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda, así como de los asociados a la propiedad de vivienda, aplicable a todo el territorio nacional.
- Facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tienen dificultades para acceder a una vivienda en condiciones de mercado, prestando especial atención a jóvenes y colectivos vulnerables y favoreciendo la existencia de una oferta a precios asequibles y adaptada a las realidades de los ámbitos urbanos y rurales.
- Dotar de instrumentos efectivos para asegurar la funcionalidad, la seguridad, la accesibilidad universal y la habitabilidad de las viviendas, garantizando así la dignidad y la salud de las personas que las habitan.
- Definir los aspectos fundamentales de la planificación y programación estatales en materia de vivienda, con objeto de favorecer el ejercicio del derecho constitucional en todo el territorio.
- Regular el régimen jurídico básico de los parques públicos de vivienda, asegurando su desarrollo, protección y eficiencia para atender a aquellos sectores de la población con mayores dificultades de acceso.
- Favorecer el desarrollo de tipologías de vivienda adecuadas a las diferentes formas de convivencia y de habitación, favoreciendo la adaptación a las dinámicas y actuales exigencias de los hogares.
- Mejorar la protección en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda, introduciendo unos mínimos de información necesaria para dar seguridad y garantías en el proceso.
Principales medidas de la Ley de Vivienda 2023
De forma esquemática, estas son las principales medidas que recoge la nueva Ley de Vivienda 2023:
Impulso de la vivienda pública
La norma regula los parques públicos de vivienda para evitar operaciones de venta a fondos de inversión. También se regula una calificación indefinida de la vivienda protegida para garantizar siempre un periodo de, al menos, 30 años.
Por otro lado, ese fija un porcentaje mínimo del 50 por ciento para vivienda en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida y se incrementan los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida, del 30 al 40 por ciento en el suelo urbanizable, y del 10 al 20 por ciento en suelo urbano no consolidado.
La norma también recoge la elaboración y mantenimiento de un inventario del parque público de vivienda.
Límites al precio del alquiler
Entre otras cosas, la Ley de Vivienda contiene beneficios fiscales o urbanísticos para las viviendas de titularidad privada con alquiler a precio reducido. En concreto, a partir del 1 de enero de 2024, los pequeños propietarios que ofrezcan en arrendamiento una vivienda en una zona tensionada podrán beneficiarse de:
- Bonificación del 50 por ciento a todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda.
- Bonificación del 60 por ciento cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación.
- Bonificación del 70 por ciento si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años o si se destina la vivienda al alquiler social, con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica.
- Bonificación del 90 por ciento si la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 por ciento en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
También abre la puerta a la declaración de zonas de mercado residencial tensionado durante un período prorrogable de 3 años para poder aplicar medidas de reducción del alquiler.
En concreto, las administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar zonas de mercado residencial tensionado para orientar las actuaciones públicas en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población. Debe producirse una de estas circunstancias:
- La carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supera el 30 por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
- El precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.
Otra medida consiste en fijar un incremento máximo anual del 3 por ciento del alquiler en los contratos vigentes durante 2024: a partir de 2025, se utilizará un nuevo índice de referencia (aún por diseñar) para la actualización anual de los contratos de arrendamiento, en sustitución del IPC, que evite incrementos desproporcionados en la renta.
Durante 2023, la actualización del precio del alquiler será de un máximo del 2 por ciento.
En las zonas declaradas como tensionadas se aplicarán estas medidas:
- Posibilidad de prórroga extraordinaria anual para el arrendatario tras la finalización del contrato.
- En nuevos contratos a nuevos inquilinos, limitación del alquiler a la renta del contrato anterior.
En concreto, “en los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado […] la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.”
Los grandes propietarios verán más encorsetada la posibilidad de alzar el precio del alquiler que los pequeños tenedores.
- Posibilidad de aplicar los límites de los sistemas de índices de precios de referencia también a las viviendas que no hubiesen estado arrendadas en los últimos 5 años.
Asimismo, se establece la posibilidad de aprobar sistemas de índices de precios de referencia por ámbitos territoriales, estableciendo una base de datos de contratos de alquiler para realizar seguimiento y evaluación de las medidas adoptadas.
Mejoras para fortalecer el equilibrio en las relaciones entre arrendador y arrendatario
La norma introduce la prórroga extraordinaria de un año en los contratos de arrendamiento por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica.
También fija que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador (por ejemplo, la comisión o los honorarios de la agencia inmobiliaria).
Protección contra desahucios
Se introducen mejoras para garantizar una comunicación efectiva entre el órgano judicial y los servicios sociales que logre una atención rápida a las personas en situación de vulnerabilidad, así como la necesidad de ofrecer soluciones habitacionales para los afectados y, mientras estas soluciones llegan, ampliación de los plazos de suspensión de los lanzamientos.
Cuando el demandante sea “gran tenedor” y la demanda de desahucio afecte a personas vulnerables, deberá acreditarse la aplicación de un procedimiento de conciliación o intermediación.
Nueva definición de gran propietario y vivienda vacía
Se define como gran tenedor a la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.
En el ámbito de las zonas pensionadas, se considerará “gran tenedor” a aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la misma zona declarada como tensionada, mientras que los pequeños propietarios serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.
Además, se incluye una definición de “vivienda vacía” para que los ayuntamientos puedan aplicar el recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a aquellas viviendas que lleven vacías más de 2 años, y siempre que el propietario tenga un mínimo de 4 viviendas en esta situación
Por otro lado, nos encontramos con una modulación del recargo del IBI (actualmente situado en el 50 por ciento de la cuota líquida del IBI), que podrá alcanzar el 150 por ciento.
