Alquiler vacacional: es necesario el voto unánime de la comunidad de propietarios para prohibirlo

16 Jun Alquiler vacacional: es necesario el voto unánime de la comunidad de propietarios para prohibirlo

La sentencia que comentamos puede ser de gran interés para aquellas personas que cuenten con viviendas de su propiedad y que deseen arrendarlas bajo la modalidad de alquiler vacacional. En ella se determina que el acuerdo de la comunidad de propietarios que prohíba este tipo de actividad debe ser adoptado por unanimidad, sin que sea suficiente una mayoría cualificada de 3/5.

La sentencia se basa en el hecho de que no es lo mismo prohibir que limitar: en caso de prohibición, será necesario el voto favorable de todos los propietarios, lo que no ocurre en el segundo caso.

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Alquiler vacacional: ¿qué mayorías son necesarias para los acuerdos de la comunidad de propietarios?

La sentencia resuelve un caso en el que la propietaria interesada en alquilar su inmueble en modalidad de vivienda vacacional ejercita acción de nulidad del acuerdo comunitario por el que se acordaba modificar los estatutos de la comunidad para prohibir expresamente ejercer la actividad de vivienda vacacional. 

Está en población fue desestimada por la sentencia de primera instancia: sin embargo, la Audiencia Provincial de Las Palmas declaró nulo el acuerdo, dando la razón a la propietaria.

Según argumenta el Tribunal, cuando el acuerdo implica la total prohibición de poder destinar el predio privativo al régimen de alquiler vacacional, es exigible que sea adoptado por unanimidad. Esto es así porque el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, que permite a la comunidad, con mayoría de 3/5, perfilar, modular, imponer mayores gravámenes o incluso, restringir el uso de un derecho por los comuneros, “en ningún caso permite que, con fundamento en tal mayoría pueda ser objeto de prohibición absoluta.”

Así, el acuerdo prohibición total de la posibilidad de ejercer la “actividad de la comercialización de vivienda vacacional” exige ser adoptado por unanimidad, tal y como establece el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo que no ocurre en este caso.

Sí es posible, en el marco del artículo 17.12, limitar o condicionar el ejercicio de esta actividad con mayoría de 3/5, pero en ningún caso podemos entender que sea lo mismo prohibir (que implica vedar o impedir el uso o la ejecución de algo) que limitar, en cuyo caso la ejecución dependería de una condición o del cumplimiento de los límites fijados.

Además, la sentencia, difundida por Noticias Jurídicas, asegura que “no puede obviarse que la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha declarado con absoluta reiteración la libertad de los derechos dominicales y la posibilidad que cada uno de los propietarios bajo el régimen de la Propiedad Horizontal pueda realizar cuantas actividades parezcan adecuadas sobre su inmueble, otorgándole las máximas posibilidades de utilización”.

El Tribunal ahonda en este criterio recordando que “ni siquiera se adivina que tal posibilidad fuera prevista por el propio legislador”, en referencia al Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. En su Exposición de motivos, se asegura lo siguiente:

“Se observa que el incremento de los precios del mercado de la vivienda ha sido particularmente intenso en entornos territoriales de fuerte dinámica inmobiliaria caracterizados por una mayor actividad turística desarrollada sobre el parque de viviendas existente. Ello se pone de manifiesto si se analiza la evolución de los precios en los últimos años: las provincias en las que los precios de la vivienda se han incrementado con mayor intensidad han sido Madrid, Barcelona, Las Palmas, Baleares, Málaga y Santa Cruz de Tenerife.

No cabe duda de que, aunque pueden existir diversos factores que explican este incremento de los precios, el fenómeno creciente del alquiler turístico de vivienda a través de plataformas p2p incide en un contexto en el que, además, la demanda de vivienda en alquiler está creciendo con intensidad. (…)

En materia de viviendas de uso turístico, también se recoge en el título II una reforma del régimen de propiedad horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial”.

En definitiva, según la sentencia, “en coherencia con el propio articulado, en la misma exposición de motivos se emplean idénticos términos de “limitar” o “condicionar”, o de, en su caso, hacer más “gravoso” el destino por el propietario de su vivienda a tal actividad (se permite establecer, dentro de ciertos límites, “cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad), por lo que es el propio legislador quien considera que tales medidas, en conjunción con otras, pudieran ser suficientes para, armonizando todos los derechos implicados, alcanzar el fin que se propone con la norma.