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15 Oct El Tribunal Supremo fija que las comunidades pueden prohibir el alquiler vacacional con mayoría de 3/5
Mucho se ha hablado acerca de qué mayoría es necesaria para que las comunidades de propietarios prohiban la actividad de alquiler vacacional en los inmuebles que formen parte de ella, y los jueces han estado divididos hasta el pronunciamiento del Tribunal Supremo que hoy comentamos (y que no está exento de polémica): el Pleno de la Sala Primera ha dictado dos sentencias en las que declara que las comunidades de propietarios pueden prohibir la actividad de alquileres turísticos mediante acuerdos adoptados en junta por mayoría de tres quintos (3/5).
Se trata de una decisión que viene a poner fin a una pregunta clave a la que se han enfrentado tanto las comunidades de propietarios como los jueces encargados de validar (o no) los acuerdos que supongan la prohibición de este tipo de actividad. Te contamos todos los detalles y nos ponemos a tu disposición para solucionar cualquier cuestión relacionada con esta u otras materias sobre Derecho Inmobiliario.
El Supremo se pronuncia: las comunidades de propietarios pueden prohibir el alquiler vacacional con mayoría de 3/5
Las sentencias que hoy compartimos constituyen los primeros pronunciamientos del Tribunal Supremo acerca de la interpretación y aplicación del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Se trata de un asunto sobre el que ya hemos hablado en nuestro blog y, de hecho, existen decisiones judiciales que argumentan exactamente lo contrario que el Supremo, como ocurre en esta sentencia dictada por el Tribunal Superior de Justicia de Canarias.
Como punto de partida, hay que saber que, en principio, cualquier acuerdo que requiera modificar los estatutos de la comunidad requiere el voto unánime de los propietarios.
En concreto, el artículo 17.6 LPH nos dice lo siguiente:
“Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”
Esto dificulta la toma de decisiones y provoca que, en la práctica, resulte prácticamente imposible modificar los estatutos, salvo en casos en los que exista un consenso muy claro con respecto a la necesidad de llevar a cabo la modificación. Bastaría con que un propietario interesado en alquilar su inmueble como vivienda vacacional vote en contra de la propuesta para bloquearla satisfactoriamente.
Por este motivo, en 2019 se aprobó una reforma de la LPH que crea una excepción, recogida en el artículo 17.12 de la LPH. En él se fija que el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio del alquiler turístico “requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.”
Esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 por ciento, y sin que estos acuerdos puedan tendrán efectos retroactivos.
El problema reside en que el nuevo artículo 17.6 LPH solo habla de limitar o condicionar, pero no de prohibir. Por eso muchos jueces y magistrados, en una interpretación literal de la Ley que no vaya más allá de lo pretendido por el legislador, han entendido que la prohibición total de este tipo de actividad debe aprobarse de forma unánime.
Este criterio es el que ahora ‘tumba’ el Tribunal Supremo, que nos dice que la expresión “limite o condicione” que contiene el artículo 17.12 LPH, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 3.1 del Código Civil, rechaza que se trate de un supuesto de interpretación de una norma estatutaria bajo condicionantes restrictivos y concluye que, atendiendo al criterio gramatical, semántico y a su literalidad, el término “limitar” no excluye la prohibición.
Esa conclusión se ve confirmada, según el Tribunal, atendiendo al criterio teleológico, el espíritu y finalidad del Real Decreto Ley 7/2019, que se expresa en su preámbulo que justifica la adopción de medidas urgentes en las dificultades de acceso a la vivienda de alquiler por el incremento de las rentas debido, entre otros factores, al fenómeno creciente del alquiler turístico. Considera que la atribución de esta facultad de prohibición con la mayoría reforzada es una medida proporcionada a los intereses en conflicto.
Además, la Sala señala que, de no admitirse esta doble mayoría de 3/5, bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedir la adopción del acuerdo.
Reproducimos a continuación algunos párrafos de estas decisiones judiciales:
“En cualquier caso, tampoco entendemos que limitar el uso turístico no permita su prohibición, que no deja de ser una limitación, en este caso máxima, en un concreto aspecto de las facultades dominicales que corresponden a los propietarios sobre sus inmuebles, y, además, bajo el contorno delimitado por el artículo 5 e) de la LAU y con las mayorías legalmente exigibles.
Si nos movemos ahora en el estricto marco de la literalidad, según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua, ‘limitar’ no solo significa ‘poner límites a algo’, sino también, ‘fijar la extensión que pueden tener la autoridad o los derechos y facultades de alguien’. Es decir, la posibilidad de limitación conferida legalmente a las comunidades de propietarios de limitar la actividad de pisos turísticos en el inmueble puede suponer también su completa prohibición, que sería el máximo del límite.
Por otra parte, sinónimo de limitar es también condicionar. No tiene sentido que cuando el legislador emplea ambos términos lo haga de forma redundante, y no para ampliar los contornos de las posibilidades que ofrece el artículo 17.12 de LPH. Este precepto constituye precisamente una excepción al régimen de la unanimidad para conseguir que el acuerdo comunitario de veto al alquiler turístico sea posible en derecho. Si no, bastaría con la oposición de quien quiera destinar el inmueble a tal actividad para que el uso turístico deba tolerarse, generándose entonces la problemática derivada de la imposición de condiciones que lo hiciesen inviable en la práctica con la rica problemática judicial e incremento de la litigiosidad que generaría.”
