¿Quién paga los desperfectos en las tuberías de un vivienda en alquiler?

26 Mar ¿Quién paga los desperfectos en las tuberías de un vivienda en alquiler?

¿Quién es responsable del pago de los desperfectos en tuberías y demás instalaciones en una vivienda alquilada? ¿Corresponde al propietario o al inquilino hacerles frente? ¿Es posible reclamar a los inquilinos el pago de los daños provocados por defectos o roturas en el sistema de aguas?

Hoy analizamos un reciente caso de éxito de nuestro despacho que puede ser de gran ayuda para comprender quién es responsable de este tipo de daños cuando existe una relación de arrendamiento de vivienda. Se trata de una sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Santa Coloma de Gramenet (Barcelona), con fecha de 4 de octubre de 2024, en la que el Juzgado da la razón a nuestros clientes, inquilinos de una vivienda.

En concreto, nuestros clientes, mientras vivían en el inmueble de alquiler, sufrieron una rotura en una tubería de alimentación de agua privativa de la terraza, lo que provocó daños a una vivienda colindante. El propietario del inmueble arrendado fue quien hizo frente a estos gastos, motivo por el que demandó posteriormente a nuestros clientes, reclamando el abono de su importe.

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Las normas aplicables al caso

La demanda contra nuestros clientes se basa en el artículo 1902 del Código Civil, que nos dice que “el que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado”. El Juzgado analiza los requisitos para que se produzca este tipo de responsabilidad:

• Una acción u omisión derivadas de una conducta humana y voluntaria.
• El acto u omisión debe ser ilícito (todo acto u omisión que produce daño a tercero se presume antijurídico)
• Esas acciones u omisiones deben ser culposas o negligentes
• Debe producirse un resultado dañoso, que debe ser cierto y existente
• Por último, debe haber una relación de causalidad entra la acción u omisión y el daño provocado, de manera que uno sea consecuencia del otro.

Además, el juez se fija en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que, en su artículo 21, nos dice que “el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario (…)”.

La solución del caso: ausencia de legitimidad pasiva

El juez se centra en analizar, en primer lugar, cuál es la causa del daño, y en segundo lugar, quién es el responsable de repararlo. Nuestra defensa se basó en la falta de legitimación pasiva de nuestros clientes, lo que significa que no es posible siquiera dirigir contra ellos la demanda, porque no existe responsabilidad alguna de su parte en este supuesto.

La ausencia de legitimación pasiva permite que se desestime la demanda sin entrar a debatir si puede existir o no dicha responsabilidad.

En este caso, nuestros clientes firmaron el 1 de julio de 2020 un contrato de arrendamiento de vivienda, terminando dicho contrato el 28 de febrero de 2021. En fecha anterior al 2 de noviembre de 2020 (escasamente 4 meses después del inicio del contrato), nuestros clientes informaron a través de un mensaje de WhatsApp de la existencia de una fuga en una tubería, que parecía estar oxidada. El propietario pidió a los inquilinos que lo arreglaran, manifestando éstos que esa reparación le incumbía a él como propietario del inmueble. 

A pesar de manifestar al propietario que existía una tubería privativa que perdía agua, éste no la reparó, por lo que ellos tuvieron que realizar un taponamiento para que no se escapara el agua. Además, el informe pericial realizado por la Compañía de Seguros de la Comunidad asegura que el siniestro que causó los daños abonados el propietario ocurrió el 3 de noviembre de 2021, mucho después, por tanto, de que nuestros clientes informaran al propietario de la existencia de dicha ruta en la tubería, y en un momento en el que ni siquiera residían en la vivienda, ya que su contrato finalizó ocho meses antes.

El juez concluye que simplemente debido el hecho de que los inquilinos ya no residían en la vivienda “ya debería desestimarse la demanda por falta de legitimación pasiva de los demandados.”

A lo anterior se añade como causa principal de dicha falta de legitimación la ausencia de responsabilidad de los demandados. Esto es así porque la LAU deja claro que “es el propietario el que debe mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad para el uso convenido, y está en consecuencia, obligado a realizar las reparaciones necesarias para ello, a no ser que el deterioro sea consecuencia del uso dado por el arrendatario.”

“Lo anterior implica mantener las instalaciones en el estado necesario para su uso y realizar la reparación de las mismas, si ello es necesario.”

En consecuencia, dado que “no es posible que la oxidación de la tubería fuera derivada del uso dado por los arrendatarios, los cuales únicamente llevaban en la vivienda cuatro meses, y siendo que éstos cumplieron con su obligación legal de notificar las incidencias al propietario, debemos afirmar que fue este el que realizó una dejación de sus obligaciones, y en consecuencia, fue el responsable de los daños ocurridos en la vivienda colindante.”

El resultado es la desestimación de la demanda presentada contra nuestros clientes y una condena en costas al propietario demandante.