Impago de alquiler y desahucio en 2023: cómo reclamar en Cataluña

28 Aug Impago de alquiler y desahucio en 2023: cómo reclamar en Cataluña

Este 2023 sin duda estará marcado históricamente por la inflación y el consecuente incremento de las cuotas hipotecarias debido al alza del Euribor. Para miles de familias resulta mucho más complicado llegar a fin de mes y hacer frente a su alquiler o al pago de su hipoteca. Por eso es normal que surjan cada vez más tensiones entre propietarios e inquilinos ante el aumento de casos de impago del alquiler. Además, la nueva Ley de Vivienda introduce medidas muy importantes en este sentido que debes conocer en caso de que estés pensando reclamar por un caso de morosidad o iniciar un procedimiento de desahucio. 

Para que salgas de dudas, en este artículo repasamos cómo actuar en caso de impago de alquiler y desahucio en 2023 en Cataluña y cómo te afecta la Ley de Vivienda de 2023 en este sentido. Si necesitas cualquier aclaración o quieres que uno de nuestros abogados especialistas en inmobiliario en Barcelona y Girona analicen tu caso sin compromiso, ponte en contacto con nosotros. 

Impago de alquiler y desahucio en 2023: cómo reclamar en Cataluña

Reclamar un impago de alquiler o iniciar un desahucio por falta de pago de la renta en Cataluña tiene, en esencia, las mismas implicaciones que en el resto de España. Las herramientas legales a tu disposición te permiten reclamar judicialmente el pago de una deuda, así como instar el desahucio del inquilino. Si lo deseas, puedes solicitar ambas cosas, así como pedir que sea el inquilino quien abone las costas del proceso, incluyendo los gastos en abogado y procurador.

Basta un solo impago de la renta para que puedas reclamar: si acudimos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) vemos que su artículo 27 nos indica que “el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil”.

Sin embargo, no es recomendable iniciar un procedimiento judicial desde el primer momento, especialmente si hablamos de un inquilino cumplidor que puede estar pasando un bache económico puntual.

Lo mejor en estos casos (y también lo más justo y proporcional al daño) es que, ante un impago puntual, llames la atención del inquilino e intentes llegar a un acuerdo que favorezca a ambas partes (al fin y al cabo, un desahucio y la búsqueda de un nuevo inquilino te costará tiempo y dinero). Una rebaja del alquiler, un plazo extra para ponerse al día, una quita puntual… Para todo ello es importante ponerte en manos de un abogado especialista en inmobiliario que dé forma contractual a lo pactado y que te recomiende las mejores opciones. 

Si los impagos se acumulan (dos cuotas o más), el siguiente paso, más formal, sería enviar un burofax con un requerimiento de pago. Si no hay respuesta en un plazo de 30 días, podrás iniciar una demanda para reclamar la deuda, o bien instar el desahucio (o ambas cosas). Recuerda que tienes un plazo de 5 años para reclamar tu deuda.

Ten en cuenta que, en determinados casos, el inquilino podrá enervarse (es decir, abonar las cuotas pendientes) y evitar el desahucio en el plazo de 10 días hábiles tras la interposición de la demanda. Por ejemplo, si ya has reclamado vía burofax y el inquilino no ha pagado, perderá la posibilidad de enervarse.

En general, un procedimiento de desahucio puede llegar a tardar un año. Los plazos pueden acortarse si el inquilino no se opone a la demanda o no contesta, ya que el juez decretará directamente el desahucio, sin necesidad de pasar por el judo oral.

Ley de Vivienda 2023 y desahucios

La nueva Ley de Vivienda complica un poco las cosas a los propietarios a la hora de inicia un procedimiento de desahucio, especialmente en el caso de los grandes tenedores. Se trata de una norma que protege de forma especial a los derechos del inquilino, especialmente en caso de vulnerabilidad económica, así como cuando la vivienda alquilada sea la vivienda habitual del arrendatario.

En concreto, y entre otras medidas, la Ley posibilita controlar los precios de alquiler aplicables a las zonas tensionadas, redefine la figura de gran propietario y acota la posibilidad de desahuciar a personas en situación de vulnerabilidad. Otro aspecto clave de la norma es la protección a las familias vulnerables ante una situación de posible desahucio.

• Cuando exista una situación de vulnerabilidad, será obligatorio pasar por un proceso de arbitraje previo a la vía judicial para intentar alcanzar un acuerdo entre arrendador y arrendatario.
• Si el acuerdo no es posible, se concederá el tiempo suficiente a los servicios sociales para ofrecer una solución habitacional alternativa a la familia afectada por el desalojo.
• Se prohiben los desahucios sin fecha y hora, y se introducen nuevas prórrogas para los procedimientos de lanzamiento.

Con la nueva Ley de Vivienda, el propietario deberá:

• Acreditar si es o no gran tenedor.
• Acreditar si el inmueble es vivienda habitual del inquilino.
• Si es gran tenedor, acreditar haber agotado la vía de la conciliación o intermediación previamente a la demanda.
• Si es gran tenedor, deberá acreditar la concurrencia o no de situación de vulnerabilidad económica del demandado a través de un informe emitido por los servicios sociales competentes, de vigencia no superior a tres meses, que el mismo propietario deberá solicitar.

El resultado es una dilación mayor en este tipo de procedimiento, dado que será necesario recabar información extra, así como acudir a la mediación previamente. Los trámites se complican especialmente en el caso de los grandes tenedores así como cuando exista vulnerabilidad/viviend habitual del inquilino.

No olvides que, además, y al menos hasta el 31 de diciembre de 2023, el arrendatario podrá instar un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, independientemente de que el propietario sea o no gran tenedor.

Zonas tensionadas en Catalñuña

Por otro lado, y en cuanto a las zonas tensionadas, la Ley amplía los casos en que es posible considerar un área como tal. En el caso de Cataluña, el Govern ya ha iniciado la tramitación necesaria para ampliar de 60 a 143 el número de municipios considerados zonas tensionadas donde se deberá aplicar la limitación del precio del alquiler. 

En las zonas tensionadas en Cataluña es posible:

• Poner límite al precio del alquiler. Durante 2023 los propietarios no pueden subir el precio del alquiler más del 2% en las zonas tensionadas. Este porcentaje será del 3% en 2024 y, de cara a 2025, comenzará a aplicarse un nuevo índice, pendiente de ser diseñado, que supondrá dejar atrás la utilización del IPC para actualizar el precio del alquiler.

• Rebajar de 10 a 5 el número de viviendas en propiedad en una zona tensionada necesarias para entrar en la definición de gran tenedor. Recuerda que existen normas más estrictas para los grandes tenedores que para los pequeños propietarios, especialmente en materia de control de precios, así como en procedimientos de desahucio.

• Los propietarios en zona tensionadas podrán aplicar las rebajas fiscales que la Ley reserva únicamente a las zonas tensionadas, y que se mueven entre el 50 y el 90 % en el IRPF.

Si necesitas ayuda legal en un caso de impago de alquiler, hipoteca o cualquier otro asunto relacionado con Derecho Inmobiliario en Cataluña, ponte en contacto con nuestro equipo de abogados.