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06 Mar Nuevas medidas en Cataluña en materia de vivienda y urbanismo: claves del Decreto ley 2/2025
El problema de la vivienda sigue generando nuevas normativas y, en el caso de Cataluña, acaba de ver la luz el Decreto ley 2/2025, de 25 de febrero, por el que establece medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo en una situación de prórroga presupuestaria. Esta normativa, que se encuentra en vigor desde el pasado 27 de febrero de 2025, afecta, entre otras cosas, a los grandes tenedores de vivienda: tanto las empresas como las personas físicas (esto último, como novedad) que tengan esta consideración deberán notificarlo a la Agencia de Vivienda de Cataluña para su futura inscripción en el Registro de Personas Grandes Tenedoras de Viviendas.
Te contamos algunos de los detalles de esta nueva normativa y nos ponemos a tu disposición si necesitas ayuda en la gestión de tu patrimonio inmobiliario en Cataluña.
Grandes tenedores de vivienda en Cataluña: obligación de registro para personas físicas y jurídicas
Los grandes tenedores de vivienda (que son quienes posean cinco viviendas o más en zonas tensionadas, o bien 10 o más viviendas en zonas no tensionadas), personas jurídicas, personas físicas, deberán inscribirse en el Registro de Grandes Tenedores. Se trata de un cambio importante ya que amplía considerablemente el número de personas que deberán registrarse, una reforma que tiene como finalidad aumentar la transparencia en este ámbito.
En concreto, el Decreto ley 2/2025 nos dice lo siguiente:
- Reitera que el Registro de personas grandes tenedoras de vivienda, con carácter administrativo, depende de la Agencia de la Vivienda de Cataluña.
- Amplía el ámbito de aplicación del Registro, al asegurar que en él “deben inscribirse las personas jurídicas que sean grandes tenedoras de acuerdo con lo que establece el artículo 5 de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética”, así como “las personas que, de acuerdo con el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, tengan la consideración de grandes tenedoras”.
Cabe recordar que el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, considera ‘gran tenedor’ a “la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.”
Esta definición “podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.”
- Todas estas personas, físicas y jurídicas, deberán, “desde el momento en que se cumplan los requisitos que originan la obligación de inscribirse en el Registro (…), comunicar a la Agencia de la Vivienda de Cataluña su condición de grandes tenedoras, así como el número de viviendas de que son titulares, sin perjuicio de que cuando entre en vigor el reglamento que regule el funcionamiento del Registro, deban llevar a cabo esta inscripción, de acuerdo con la forma, los datos y los plazos que determine el reglamento.”
Es relevante el hecho de que se añade una infracción con carácter grave relativa a la negativa al suministro de datos a la Administración en relación con el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas o el de personas grandes tenedoras de viviendas.
Ampliación del derecho de tanteo y retracto para la administración en Cataluña
Otra de las medidas estrella de la nueva normativa en materia de vivienda en Cataluña consiste en ampliar el derecho de tanteo y retracto de la Administración, “con el fin de favorecer la existencia de una oferta de vivienda suficiente y adecuada, que dé respuesta a la demanda existente y permita un equilibrio del mercado, y que asegure la transparencia y un correcto funcionamiento de este mercado.”
La norma prevé lo siguiente:
- En el ámbito de la declaración de áreas sujetas a los derechos de tanteo y retracto para cumplir con los objetivos de los planes locales de vivienda, la Administración de la Generalitat puede ejercer el derecho de tanteo y retracto en la transmisión de viviendas en zonas declaradas mercado residencial tensionado al elaborar un Plan territorial sectorial de vivienda.
- Están sujetos al derecho de tanteo y retracto de la Administración de la Generalitat “la transmisión de cualquier vivienda situada en una zona declarada mercado residencial tensionado que sea propiedad de un gran tenedor persona jurídica que esté inscrito en el Registro de personas grandes tenedoras de vivienda.” Este derecho de adquisición preferente afecta la primera transmisión y las posteriores de las viviendas durante la vigencia del Decreto ley, pero quedan excluidas las transmisiones de viviendas de nueva construcción que se hagan a personas físicas para su uso propio.
- Queda sujeta a derecho de tanteo y retracto de la Generalitat “la adjudicación de cualquier vivienda que provenga de una subasta administrativa o judicial.”
- Como excepción, la Administración de la Generalitat de Catalunya “no ejerce el derecho de tanteo en el caso de adquisiciones de viviendas por parte de personas físicas que cumplan los siguientes requisitos y que declaren acogerse a esta excepción”:
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- Que estén inscritas en el Registro de solicitantes de vivienda con protección oficial.
- Que se comprometan a solicitar, en el plazo de un mes desde la fecha de adquisición de la vivienda, la calificación de la vivienda como vivienda con protección oficial de régimen general o figura equivalente existente y con carácter permanente.
- Que se comprometan a destinar la vivienda que adquieran a vivienda habitual y permanente durante un periodo mínimo de 10 años, a contar desde la fecha de adquisición.
Por último, se prevé que todas las viviendas adquiridas mediante el ejercicio del derecho de tanteo y retracto se tendrán que calificar de forma permanente como viviendas con protección oficial, aunque no superen los precios máximos establecidos por la correspondiente tipología de viviendas con protección oficial, como medida para incrementar el parque específico de viviendas con protección oficial de régimen general o figura equivalente.
El precio máximo de estas viviendas en sucesivas transmisiones es el precio establecido en la escritura pública de adquisición de la vivienda, incrementado con la variación interanual del índice de precios al consumo calculada en función de las medias anuales del conjunto del Estado, entre el año de la calificación y el año de la formalización del contrato.
