El Constitucional avala el Decreto-ley que limita la vivienda turística en Cataluña

El pasado mes de noviembre de 2023 vio la luz un Decreto-ley que reguló por primera vez el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico en Cataluña. Lo hizo creando una serie de restricciones cuya constitucionalidad fue puesta en duda. Sin embargo, el Pleno del Tribunal Constitucional acaba de pronunciarse sobre ello, confirmando que todas estas medidas sean acordes al contenido de la Carta Magna.

Repasamos cuáles son esas medidas y cuál es el criterio del Constitucional al respecto. Si necesitas ayuda en cualquier asunto relacionado con Derecho Inmobiliario, ponte en contacto con nuestro equipo de abogados en Barcelona y Girona. 

Qué medidas recoge el Decreto-ley 3/2023, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de la vivienda turística en Cataluña

Tal y como ha adelantado la oficina de prensa del Tribunal Constitucional, el Tribunal ha desestimado íntegramente, a través de una sentencia, el recurso de inconstitucionalidad interpuesto contra el Decreto-ley del Gobierno de la Generalitat de Cataluña 3/2023, de 7 de noviembre, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico.

La norma enjuiciada fue aprobada en respuesta a la proliferación de viviendas de uso turístico en determinados municipios de Cataluña, con la finalidad de hacer frente a las externalidades negativas que este tipo de uso produce para la estructura de la ordenación urbana al extraer del parque residencial, para convertirlos en alojamientos turísticos, inmuebles que la planificación urbanística había previsto para el uso como vivienda permanente y habitual de las personas.

Estas son las tres restricciones que prevé el Decreto-ley 3/2023:

• Se establece una nueva regla de exclusión por defecto de la compatibilidad del uso turístico con el uso de vivienda, si bien se permite que el planeamiento urbanístico admita dicha compatibilidad siempre que lo haga cumpliendo ciertas condiciones.
• Se dispone que, cuando el planeamiento haya admitido dicha compatibilidad de usos, la destinación de la vivienda al uso turístico exigirá la obtención de licencia urbanística previa.
• Se prevé que las licencias estarán limitadas en número: en concreto, se podrán otorgar un máximo de 10 licencias por cada cien habitantes– y en duración –cinco años, prorrogables por períodos de igual duración siempre que el planeamiento urbanístico lo permita–.

Este régimen legal no es aplicable a todos los municipios de Cataluña, sino solamente a aquellos que presenten “problemas de acceso a la vivienda” o en los que exista “riesgo de romper el equilibrio del entorno urbano por una alta concentración de viviendas de uso turístico”.

El Decreto-ley identifica en su anexo qué municipios (un total de 262) reúnen una u otra condición a la fecha de su entrada en vigor, y establece que esta lista deberá actualizarse cada cinco años mediante una orden de la persona titular del departamento competente en materia de urbanismo, en aplicación de unos criterios ya previstos.

Constitucionalidad del Decreto catalán sobre vivienda turística

La sentencia, de la que ha sido ponente el magistrado Ramón Sáez Valcárcel, concluye que este Decreto-ley no vulnera los límites formales ni materiales de la legislación de urgencia, y que es, además, conforme con la protección constitucional de la propiedad privada, la autonomía local, la tutela judicial efectiva, la igualdad y la seguridad jurídica, además de con el régimen en materia de unidad de mercado establecido por la legislación básica estatal.

En concreto, la sentencia también rechaza las impugnaciones relativas a la alegada infracción de las garantías constitucionales del derecho de propiedad privada (artículo 33 CE) y, en especial, de la expropiación forzosa (artículo 33.3 CE), concluyendo que el régimen del uso turístico de las viviendas sometido a enjuiciamiento “no constituye una supresión del derecho de propiedad sobre aquéllas, sino una delimitación de un aspecto concreto de su contenido, en atención a la función social del derecho, que no lo hace desaparecer ni lo convierte en irreconocible.”

En concreto, respecto de este motivo de impugnación, la sentencia señala, por una parte, que “la explotación turística, como otros usos productivos distintos del residencial, no puede ser entendida como consustancial a las edificaciones calificadas por el planeamiento para el uso de vivienda, o, dicho en otras palabras, que la posibilidad de destinar la vivienda al uso turístico no es una de las facultades sin las cuales el derecho de propiedad sobre la vivienda deviene irreconocible”.

En cuanto a la moratoria general de cinco años para la aplicación del régimen establecido en la norma de urgencia a las viviendas debidamente habilitadas a su entrada en vigor, la sentencia señala que se trata de una previsión que “viene a someter a la nueva regulación las relaciones jurídicas de tracto continuado nacidas con anterioridad a su entrada en vigor” y que, al hacerlo, incide sobre una facultad que, según acaba de indicarse, “no forma parte del contenido esencial del derecho de propiedad sobre la vivienda”, indicando, además, que este régimen transitorio “reduce considerablemente el impacto patrimonial del cambio regulatorio sobre los titulares de viviendas habilitadas para el uso turístico conforme a los regímenes anteriores”.

El Pleno también confirma la compatibilidad del régimen de licencia urbanística previa, tratándose de una medida necesaria, según ya ha señalado la justicia europea, para evitar daños en el entorno urbano y proteger el modelo de ciudad previsto por la planificación urbanística. Para el TC, otros mecanismos de intervención administrativa, como la declaración responsable o la comunicación previa, no permitirían alcanzar la finalidad perseguida con el mismo grado de eficacia.

Eso sí, esta decisión judicial no está exenta de polémica: existe un voto particular discrepante emitido por los magistrados Enrique Arnaldo Alcubilla y Concepción Espejel Jorquera.