Cambio de hipoteca variable a fija: cuidado con las condiciones bancarias

Hace pocos días hemos conocido que, cada vez con más frecuencia, la banca está empleando tácticas de dudosa legalidad en el tránsito de una hipoteca variable a una de tipo fijo. Según denuncia la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), entre otras cosas, algunas entidades no respetan los tiempos fijados en las ofertas vinculantes y, cuando el cliente procede a formalizar el cambio, la entidad le notifica una subida del tipo de interés.

El resultado es un aumento del número de quejas por este motivo entre personas y familias que cuentan con una oferta de la entidad con validez de 30-60 días, e incluso en fase de entrega de la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Esto ocurre porque algunas entidades están haciendo ofertas a más clientes de los que pueden asumir en esas condiciones concretas y, una vez que se acaba el cupo, modifican la oferta a peor para el siguiente grupo de clientes.

Sin embargo, esta práctica no resulta legal, ya que las ofertas vinculantes cuentan con un plazo mínimo que se concede al cliente para que adopte una decisión, y la oferta debe mantenerse intacta durante ese tiempo. Este plazo debe cumplirse independientemente de las condiciones del mercado durante ese periodo. Sí podrán cambiar una vez pase la fecha en que se rompe la vinculación.

Además, la Asociación ha detectado que los bancos competidores estarían evitando el mecanismo de la subrogación, que resulta más beneficioso para el consumidor, ya que le permite ahorrar costes. En concreto, la subrogación del acreedor consiste en pasar nuestra hipoteca a otro banco (el acreedor) y, para ello, deberemos haber negociado previamente con otra entidad.

Determinadas entidades estarían contraofertando al cliente para retenerle pero, si el cliente se queda con la entidad inicial y se cancela el préstamo anterior para crear uno nuevo, los costes aumentan. De hecho, esta operación es la que más cara puede costarte: la comisión por cancelación puede llegar hasta el 1 por ciento del precio de la hipoteca, sin olvidar los impuestos y gastos que se generan al formalizar un nuevo préstamo de este tipo.

También se han detectado obstaculizaciones en la novación, que es la primera -y más sencilla- forma de cambiar las condiciones de tu hipoteca. Consiste en negociar con la entidad modificando las condiciones del contrato.

¿Cómo reclamar en caso de irregularidades en tu proceso de cambio de hipoteca?

Es importante que tengas claros cuáles son tus derechos y que, en caso de duda, consultes a un abogado especializado en Derecho Bancario. Ten en cuenta que la oferta vinculante es un documento es un documento que es el que contiene los datos reales del préstamo y que, a diferencia de toda la información previa, vincula a la entidad a mantener esas condiciones el día de la firma.

Además, no olvides que existen distintas formas de renovar tu hipoteca:

• Novación hipotecaria, que consiste en negociar con la entidad modificando las condiciones del contrato. En este caso, al pasar de un tipo variable a un tipo fijo, cambiará el coste total del préstamo, y es posible que deban modificarse otros aspectos en el camino, como el plazo de devolución. Por ley, la comisión de novación que puede cobrarte tu banco será como máximo del 0,15 por ciento durante los tres primeros años de la hipoteca, desapareciendo a partir de esa fecha. Muchas entidades optan por no cobrarla.
• Subrogación del acreedor, que consiste en pasar la hipoteca a otro banco. Implica haber negociado previamente con otra entidad. Es importante tener en cuenta que puede existir una cláusula en nuestra hipoteca que nos obligue a pagar una comisión en caso de dar este paso. Si es así, deberás tener en cuenta esta suma a la hora de calcular si la operación que te planteas es verdaderamente rentable. La comisión por subrogación es idéntica a la de la novación.
• Cancelar la hipoteca y firmar una nueva. Se suele optar por esta opción cuando, además, queremos ampliar el préstamo por cualquier motivo (por ejemplo, una reforma en casa). Recuerda que esta operación es la más cara de todas: la comisión por cancelación puede llegar hasta el 1 por ciento del precio de la hipoteca, y deberás abonar los impuestos y gastos que se generan al formalizar un nuevo préstamo de este tipo.