Contrato de arras: puedes perderlas si no te conceden la hipoteca de la vivienda

06 Jul Contrato de arras: puedes perderlas si no te conceden la hipoteca de la vivienda

Una de las condiciones más habituales a la hora de pactar la compraventa de una vivienda es la firma de un contrato de arras. De esta forma, comprador y vendedor consiguen ‘bloquear’ en cierto medida la operación para evitar la pérdida de oportunidades que puede producirse en el intervalo de tiempo existente desde la voluntad mutua de formalizar la compraventa hasta el momento en que pueda materializarse.

Muchas veces, la compraventa depende de la concesión de la hipoteca del lado del comprador, por lo que es importante tener claro cómo están estructuradas las arras y de qué tipo son para asegurarnos de no perder este dinero en caso de no conseguir la financiación hipotecaria deseada.

En la siguiente sentencia analizamos precisamente un caso de este tipo: la Audiencia Provincial de las Palmas declara, en una reciente sentencia, que el vendedor no tiene la obligación de devolver las arras a unos compradores que habían solicitado la financiación de la compraventa de una casa, ya que los compradores habían formulado una petición de financiación que no podía ni se iba a poder asumir.

Contrato de arras y firma de hipoteca: es posible perder tu dinero

En el caso que analiza la Audiencia Provincial de Las Palmas, los compradores decidieron adquirir una casa y firmar unas arras con los vendedores por importe de 7.600 euros.

El contrato de compraventa estaba sometido a una condición resolutoria: si los compradores no pudieran obtener financiación para adquirir la vivienda, el contrato se resolvería sin penalización, devolviendo los vendedores las cantidades consignadas como arras.

Dado que la financiación se les deniega, los compradores reclaman la devolución de la suma anticipada, a lo que los vendedores se niegan. En primera instancia, el juzgado reconoció el derecho de los compradores a recuperar su dinero con la resolución del contrato de compraventa. Sin embargo, tras el recurso planteado por los vendedores, la Audiencia Provincial revoca la sentencia y da la razón a los vendedores, dándoles así la posibilidad de quedarse con el importe de las arras.

El motivo está en que “un comportamiento conforme a la buena fe exigiría que la solicitud del préstamo por los compradores se hiciese en términos realistas y acomodados al proceder de los tiempos de su solicitud, en los que la concesión de un préstamo por importe superior al 80%, total o por encima del valor del bien hipotecado no es viable, salvo que se pacten condiciones que no serían asumibles por un ciudadano prudente y bien informado”.

Así, para el Tribunal, los compradores formularon una petición de financiación que sabían que no podía ni iba a ser atendida. En concreto, solicitaron como capital más de un 80 % del valor de compra de la vivienda que habría de ser objeto de hipoteca, por lo que ellos mismos provocaron la frustración de la operación.

De hecho, la parte vendedora pone en duda que se solicitará formalmente el préstamo, ya que la propia entidad contestó a un requerimiento del juzgado señalando que no existió tal operación, a pesar del testimonio del director de la sucursal, que elaboró el que es principal documento de combate: el documento de denegación de la financiación se emitió dos días después de su solicitud y asegura lo siguiente:

“Acusamos recibo y damos respuesta al escrito que nos ha hecho llegar, recibido el día 29/08/2020, en relación a su solicitud de riesgo, solicitada a través de esta oficina. En este sentido, queremos informarle que se propuso su operación y en las condiciones solicitadas por usted al Comité decisor y hemos sido informados que no ha sido posible acceder a lo solicitado. Lamentamos el malestar que esta circunstancia le haya podido ocasionar y le saludamos cordialmente.”

Combinado el contenido de ese texto con el testimonio de su emisor, la parte recurrente considera que ni se solicitó formalmente el préstamo, ni se otorgaron los consentimientos para tratar datos personales y acceder a su documentación fiscal y bancaria, ni se abrió expediente en la entidad, ni se valoró la solvencia ni la viabilidad económica de la operación.

Además, no se hizo constar la que debió ser causa de la negativa: la solicitud de un préstamo por valor de más del 80 % del precio del inmueble, como así confirmó en el plenario el director de la oficina que redactó el documento.

Este tipo de documento no debe valorarse, según la sentencia, ya que “considerar que la obligación de los compradores se cumplía con la mera solicitud del préstamo, cualesquiera que fueran sus condicionantes, privaría de virtualidad a la condición resolutoria litigiosa, haciéndola inútil”. En definitiva, dado que los compradores no cumplieron la referida cláusula en los términos pactados y conforme a las normas de la buena fe contractual, la condición se declara no cumplida, lo que impide la devolución de la suma pactada como arras.

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