Alquiler vacacional: el Supremo declara que constituye ‘actividad económica’ a efectos de su prohibición

25 Dec Alquiler vacacional: el Supremo declara que constituye ‘actividad económica’ a efectos de su prohibición

En nuestro artículo de hoy cometamos dos sentencias dictadas por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo que ha causado mucho revuelo en los medios de comunicación, al tratar un tema tan candente como la prohibición del alquiler vacacional en comunidades en régimen de propiedad horizontal. En ellas se avala el veto de los ‘apartamentos turísticos’ en las comunidades de propietarios que prohíben expresamente en sus estatutos la utilización de las viviendas para ejercer una actividad económica. Así, para el Supremo, el alquiler de viviendas para uso turístico tendría la consideración de actividad económica.

Analizamos el contenido de estas sentencias y sus implicaciones. Si tienes cualquier duda al respecto, ponte en contacto con nuestro equipo de abogados en Barcelona y Girona. 

Prohibición del alquiler vacacional: el Supremo lo considera actividad económica

Para comprender el contenido de estas sentencias hay que tener en cuenta que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) contempla distintas mayorías a la hora de aprobar acuerdos por parte de la comunidad de propietarios.

En concreto, y en lo que al alquiler vacacional respecta, existe un punto específico (artículo 17.12) que asegura que el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio del alquiler turístico “requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.”

Esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 por ciento, y sin que estos acuerdos puedan tendrán efectos retroactivos.

Esta previsión del artículo 17.12 es la que suele utilizarse a la hora de discutir cualquier cuestión relacionada con la limitación del alquiler turístico en una comunidad de propietarios.

Sin embargo, con sus dos nuevas sentencias, el Tribunal Supremo abre una segunda vía: la utilización de la prohibición genérica del ejercicio de cualquier actividad económica para prohibir también el alquiler turístico, al considerar que dicha actividad entraría dentro de esta categoría.

El Supremo explica que lo que se analiza en este caso es sencillamente si el hecho de que exista una prohibición expresa de ejercer cualquier tipo de actividad económica en una comunidad de propietarios (como ocurre en los dos casos discutidos) incluye la actividad de alquiler turístico, sin que sea necesario, por tanto, llegar a un nuevo acuerdo expreso para prohibir específicamente el alquiler vacacional.

La respuesta del Alto Tribunal es positiva: la Sala da la razón a la comunidad de propietarios en ambos casos y ordena el cese de la actividad de alquiler turístico que se desarrolla en ellos.

Ello es posible debido a la existencia de unos estatutos sociales en los que concurre “una prohibición estatutaria (…) conforme a la cual en los departamentos independientes del edificio -viviendas- no podrán ejercerse actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial“, tal y como sucede en uno de los supuestos analizados.

Esta descripción puede servir como ejemplo a la hora de analizar el contenido de los estatutos de tu propia comunidad.

Actividad mercantil y actividad personal

Un punto clave de estas sentencias es la consideración de actividad económica tanto en los supuestos en los que exista una empresa explotadora como en aquellos en los que la actividad se lleve a cabo a título personal.

• La primera de la sentencias dictadas por el Supremo se refiere a un supuesto en el que existe una actividad económica de naturaleza empresarial y comercial, prestada por una sociedad mercantil.
• En cuanto a la segunda de las sentencias, a la misma conclusión llega el Tribunal con respecto a la actividad desarrollada por particulares, y no por mercantiles, con el mismo fin.

En concreto, la Sala confirma “la condición de actividad económica de la actividad de alquiler de las viviendas que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, y que son cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica”.

El Supremo argumenta que el desempeño de esta actividad “implica la prestación de una serie de servicios y la asunción de determinados deberes inherentes a la comercialización de las viviendas para uso turístico que determinan que la actividad y la prestación del servicio turístico se desarrolle en la propia vivienda”.

La importancia de la normativa autonómica y local en materia de alquiler turístico

El Tribunal Supremo también recuerda que es muy importante valorar la normativa autonómica y local, basándose en ella en ambos casos a la hora de dictar sentencia. Hay que recordar que las autonomías cuentan con amplias competencias en materia de urbanismo y que, entre otras cosas, pueden regular cuestiones como el alquiler vacacional. También las ordenanzas municipales pueden prohibir o condicionar el ejercicio de este tipo de actividad, siempre respetando los amplios límites que define la normativa nacional.

Esto significa que no existen soluciones universales y que, siempre y en cualquier caso, habrá que valorar qué indica la normativa aplicable.

En cualquier caso, la consideración del alquiler vacacional como actividad económica reconocida por el Tribunal Supremo resultaría, en principio, de aplicación en todo el territorio nacional.

Por tanto, en cualquier comunidad propietarios en la que exista esta prohibición expresa podrá invocarse dicha prohibición para emprender acciones contra quienes no la respeten.

Mayoría necesaria para prohibir la actividad económica en una comunidad de propietarios

Es importante tener en cuenta cuál es la mayoría necesaria para prohibir el ejercicio de actividad económica en una comunidad de propietarios.

La LPH es clara al resaltar que cualquier acuerdo que requiera modificar los estatutos de la comunidad, como ocurriría en caso de prohibir este tipo de actividades, requiere el voto un anime de los propietarios.

En concreto, el artículo 17.6 LPH nos dice lo siguiente:

“Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”

Por tanto, lo cierto es que las sentencias dictadas por el Tribunal Supremo servirán de utilidad para aquellas comunidades en las que ya exista una prohibición expresa de ejercicio de cualquier actividad económica. Estas comunidades podrán recurrir a este precepto ya existente para reclamar el cese de este tipo de actividad.

En el caso de las comunidades en las que no exista tal prohibición expresa, la vía más sencilla para limitar la actividad turística seguirá siendo la del artículo 17.12 LPH, que exige una mayoría de 3/5 frente a la unanimidad que nos demanda el artículo 17.6.

Hay que recordar que el artículo 17.12 se introdujo a través de una reforma de 2019 diseñada precisamente para evitar la rigidez de la LPH a la hora de permitir limitar la actividad turística, dado su importante impacto en el precio de la vivienda.

Por otro lado, hay que tener en cuenta que existe jurisprudencia que interpreta el artículo 17.12 LPH en el sentido de que éste solo permite limitar o condicionar el ejercicio de el alquiler turístico, pero no prohibirlo por completo. En este sentido encontramos una sentencia dictada este año por la Audiencia Provincial de Las Palmas, sobre la que hablamos en este artículo.

La sentencia se basa en el hecho de que no es lo mismo prohibir que limitar: dado que el artículo 17.12 solo habla de limitar o condicionar, y en ningún caso de prohibir, parece claro que la intención del legislador no fue la de permitir una prohibición absoluta por esta vía. Por ello, en caso de prohibición, será necesario el voto favorable de todos los propietarios.

Suponiendo que este criterio sea validado por el Tribunal Supremo, podremos concluir que la prohibición absoluta de ejercer el alquiler vacacional en una comunidad de propietarios solo puede establecerse por unanimidad, tal y como ya venía ocurriendo antes de la reforma que, en 2019, rebajó el quórum necesario para limitar este tipo de actividades.

Si tienes dudas o necesitas iniciar cualquier tipo de acción legal o reclamación en referencia al ejercicio del alquiler turístico en una comunidad de propietarios, ponte en contacto con nuestro equipo de abogados.