Entra en vigor la norma que permite a las comunidades de vecinos prohibir nuevos pisos turísticos

04 Apr Entra en vigor la norma que permite a las comunidades de vecinos prohibir nuevos pisos turísticos

De un tiempo a esta parte asistimos a todo un despliegue normativo que tiene como finalidad dar solución al problema del acceso a la vivienda. Fruto de esta tendencia es la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia que, entre otras cosas, modifica la Ley de Propiedad Horizontal para obligar a las comunidades de vecinos a dar su aprobación explícita en caso de que un vecino desee dedicar su vivienda a uso turístico. El objetivo, tal y como asegura el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, es “empoderar a los vecinos” y preservar la función social de la vivienda.

Te contamos los detalles de esta norma, que acaba de entrar en vigor (desde el jueves 3 de abril) Y que afecta a aquellos propietarios que busquen invertir en vivienda dentro de un régimen de propiedad horizontal con el fin de destinarla a alquiler vacacional. Si tienes dudas legales relacionadas con tus propiedades inmobiliarias o necesitas asesoramiento legal de cara a la compra de un inmueble, ponte en contacto con nuestro equipo de abogados en Barcelona y Girona.

Necesidad de aprobar las nuevas viviendas de uso turístico en la comunidad

La Ley recoge que, para permitir la creación de viviendas de uso turístico, será necesario contar con votación favorable de la comunidad de propietarios, siempre que, claro está, el inmueble en cuestión se encuentre integrado en un régimen de propiedad horizontal. No es necesario, a estos efectos, modificar los estatutos de la comunidad o el título constitutivo para introducir una prohibición genérica de este tipo de uso, aunque sigue siendo posible hacerlo, en los términos ya definidos por el Tribunal Supremo. Está, en estos casos, con el voto favorable de 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (artículo 17.12 de la LPH).

Volviendo a la nueva reforma de la LPH que entra en vigor, para que se autorice la instalación de nuevos pisos turísticos, será preciso obtener el respaldo de al menos 3/5  partes de los propietarios que, a su vez, representen 3/5 partes de las cuotas de participación.

Reproducimos el contenido de la reforma, que añade un punto tres al artículo siete de la LPH:

“El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de esta Ley.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice la actividad del apartado anterior, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, siendo de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior.”

Esto significa que en la actualidad existen dos vías posibles para prohibir la actividad turística en un régimen de propiedad horizontal, siendo necesaria la misma mayoría en ambos casos:

• Modificar los estatutos o el título constitutivo de la propiedad horizontal para prohibir de forma expresa la actividad vacacional (3/5).
• Cuando un vecino exprese su voluntad de dedicar su inmueble a este tipo de uso, los vecinos deberán necesariamente votar a favor a través de la misma mayoría (3/5).

Ventanilla Única Digital de Arrendamientos

Recordemos que, además, este mes de julio entrará en vigor la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, tiene la finalidad de combatir el fraude en los alquileres de corta duración. Este sistema obliga a cualquier arrendador de corta duración (incluyendo el uso turístico, pero también el alquiler de temporada), a registrarse y a obtener el correspondiente número de registro que garantice el cumplimiento de la normativa aplicable. De lo contrario, los propietarios que prestan sus inmuebles bajo estas vías podrán enfrentarse a multas y sanciones.

Aunque la Ventanilla Única Digital entra en vigor en julio, los propietarios pueden solicitar el registro de sus viviendas desde el pasado 2 de enero de 2025. Tal y como recoge Noticias Jurídicas, en los primeros noventa días ya se se han recibido 18.104 solicitudes de registro de alquileres de corta duración en todo el país. De estas, 8.787 han sido aprobadas (49%), 7.393 están en evaluación por parte del registrador/a (41%) y 1.924 han sido denegadas (11%).