Los cambios en estatutos de la comunidad de propietarios se disparan para frenar el alquiler turístico

02 Oct Los cambios en estatutos de la comunidad de propietarios se disparan para frenar el alquiler turístico

El aumento paulatino del precio de la vivienda y la escasez de inmuebles disponibles se ha convertido en uno de los asuntos que más preocupa a los ciudadanos en España. En realidad, no se trata de un problema nuevo, aunque si existen factores novedosos que añaden más presión: es el caso de la proliferación de alquileres turísticos o viviendas vacacionales, que suponen una reducción de la vivienda disponible para alquiler habitual, así como un incremento del precio del alquiler en muchas ciudades.

Como respuesta parcial a este problema, en 2019 se modificó la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) para facilitar a los propietarios limitar o condicionar el uso turístico de inmuebles en el marco de los estatutos de la comunidad de propietarios. Desde entonces basta con una mayoría de 3/5 para aprobar esta limitación: el resultado ha sido un incremento exponencial del número de modificaciones de estatutos, con un incremento aumento del 65 % desde que se modificó la ley, según recogen las estadísticas del Consejo General del Notariado.

Como muestra, los datos del Notariado reflejan que en 2018, ejercicio previo a la modificación de la LPH, se produjeron 829 actos de constitución o modificación de los estatutos, mientras que a cierre de 2023, hubo 1.368. Además, en los primeros cuatro meses de 2024 (último período del que hay datos) ya se han constituido o modificado 590 estatutos, frente a los 431 de enero a abril de 2023, lo que supone casi un 37 % más.

Estos datos pueden encerrar, en realidad, un incremento mucho mayor, ya que no existe obligación legal de protocolarizar este tipo de documento ante notario, y tampoco de inscribirlo en el registro de la propiedad. Además, no parece que estos datos respondan a un incremento en la construcción de vivienda, ya que precisamente 2018 fue un año en el que se visaron más viviendas nuevas que durante los ejercicios sucesivos y, a pesar de ello, el número de estatutos aprobados ante notario ha ido en aumento a pesar del descenso de la construcción de vivienda nueva de 2019 en adelante.

Cómo prohibir o limitar la vivienda vacacional en la comunidad de propietarios

Son muchas las comunidades de propietarios que desean prohibir o limitar la vivienda vacacional para evitar así las molestias relacionadas con el turismo en espacios residenciales. Para ello, es importante respetar el sistema de cuotas necesarias para aprobar acuerdos en un régimen de propiedad horizontal, que podemos encontrar en la LPH.

En principio, cualquier acuerdo que requiera modificar los estatutos de la comunidad requiere el voto unánime de los propietarios. 

En concreto, el artículo 17.6 LPH nos dice lo siguiente:

“Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”

Esto dificulta la toma de decisiones y provoca que, en la práctica, resulte prácticamente imposible modificar los estatutos, salvo en casos en los que exista un consenso muy claro con respecto a la necesidad de llevar a cabo la modificación. Bastaría con que un propietario interesado en alquilar su inmueble como vivienda vacacional vote en contra de la propuesta para bloquearla satisfactoriamente. 

Por este motivo, en 2019 se aprobó una reforma de la LPH que crea una excepción, recogida en el artículo 17.12 de la LPH. En él se fija que el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio del alquiler turístico “requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.”

Esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 por ciento, y sin que estos acuerdos puedan tendrán efectos retroactivos.

¿Es posible prohibir el alquiler turístico en los estatutos de la comunidad con mayoría de 3/5?

Ya sabemos que el artículo 17.12 de la LPH permite que el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio del alquiler turístico pueda aprobarse con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios. Por eso este es el artículo que suele utilizarse a la hora de discutir cualquier cuestión relacionada con la limitación del alquiler turístico en una comunidad de propietarios.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que existe jurisprudencia que interpreta el artículo 17.12 LPH en el sentido de que éste solo permite limitar o condicionar el ejercicio de el alquiler turístico, pero no prohibirlo por completo. En este sentido encontramos una sentencia dictada este año por la Audiencia Provincial de Las Palmas, sobre la que hablamos en este artículo.

La sentencia se basa en el hecho de que no es lo mismo prohibir que limitar: dado que el artículo 17.12 solo habla de limitar o condicionar, y en ningún caso de prohibir, parece claro que la intención del legislador no fue la de permitir una prohibición absoluta por esta vía. Por ello, en caso de prohibición, seguirá siendo necesario el voto favorable de todos los propietarios.

Suponiendo que este criterio sea validado por el Tribunal Supremo, podremos concluir que la prohibición absoluta de ejercer el alquiler vacacional en una comunidad de propietarios solo puede establecerse por unanimidad, tal y como ya venía ocurriendo antes de la reforma que, en 2019, rebajó el quórum necesario para limitar este tipo de actividades.

Si tienes dudas o necesitas iniciar cualquier tipo de acción legal o reclamación en referencia al ejercicio del alquiler turístico en una comunidad de propietarios, ponte en contacto con nuestro equipo de abogados.