Tope a las subidas del precio del alquiler del 3 % en 2024
Una de las medidas que recoge la futura Ley es una limitación de las subidas del alquiler de 3 por ciento durante 2024, un punto más que durante 2023.
Creación de un nuevo índice alternativo al IPC para revisar el precio del alquiler
Además, de cara a 2025 en adelante se dejará de tener en cuenta el IPC como valor de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos de alquiler. La norma prevé la creación de un “nuevo índice más estable e inferior a la evolución del IPC”, dado que el IPC “ha demostrado ser un índice que puede generar en pocos meses fluctuaciones enormes con aumentos disparatados que encarecen sin límite las rentas de alquiler”. Este nuevo índice será diseñado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), y deberá estar listo antes del 31 de diciembre de 2024.
Por tanto, tras la limitación del 3 por ciento en 2024, la actualización de precios de cara a 2025 y en adelante se guiará por este nuevo índice.
Regulación de los alquileres en las zonas tensionadas
Los arrendamientos en las llamadas zonas de mercado tensionadas estarán limitados, tanto cuando pertenezcan a grandes tenedores como cuando no ocurra así. Esto se aplicará tanto a contratos de alquiler ya vigentes como a nuevos contratos.
Esto supone ir más allá de lo que proponía el texto anterior, donde los pequeños propietarios no estaban obligados a adaptarse a un tope concreto, sino que contaban con incentivos fiscales a cambio de congelar el precio de sus viviendas.
Ampliación de la definición de zona tensionada
Con la nueva Ley será más sencillo que una zona determinada pueda considerarse tensionada y que, por tanto, deban aplicarse en ella medidas más estrictas en cuanto al arrendamiento de inmuebles. Esta posibilidad se abre a los casos en que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30 por ciento de la renta media de los hogares, o cuando el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores. La propuesta anterior exigía que se cumplieran simultáneamente las dos condiciones.
Menos cantidad de propiedades para ser considerado gran tenedor
Si el proyecto previo consideraba gran tenedor a quien contara con 10 o más viviendas en propiedad, este límite se mueve con la futura Ley hasta las 5 propiedades (sin contar garajes o trasteros). También se amplía la definición a personas físicas, y no solo jurídicas.
Los honorarios inmobiliarios, a cargo del propietario
Otra medida de la futura Ley consiste en aclarar que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato correrán siempre a cargo del propietario.
Prohibido incrementar el precio del alquiler creando nuevos gastos
La norma prohíbe aumentar el precio del alquiler a través de la inclusión de nuevos gastos. Por ejemplo, comunidad, tasas de basura o cualquier otro no atribuible al inquilino que no estuviera acordado previamente en el contrato.
Más medidas de protección frente a los desahucios
La futura norma también prohíbe los desahucios sin fecha y hora predeterminada, lo que reduce la incertidumbre del lado de los arrendadores. Además, se impondrá un sistema de arbitraje paran trata de alcanzar un acuerdo entre arrendador y arrendatario en el caso de familias vulnerables. Si no e posible el acuerdo, se concederá el tiempo necesario para que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales, habilitando al juez a establecer plazos superiores.
Prórroga de un año del contrato en casos de vulnerabilidad
La norma también incluye una prórroga extraordinaria de un año por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica en los contratos de alquiler.
Más vivienda protegida
La futura norma incrementa los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida, que pasan del 30 al 40 % en el caso del suelo urbanizable (siempre que se trate de actuaciones de nueva urbanización), y del 10 al 20 % en el suelo urbano no consolidado y, es decir, en actuaciones de reforma o renovación de la urbanización.
Cómo afecta la Ley de Vivienda a Cataluña
Cabe recordar que en Cataluña ya existió una ley aprobada a mediados de 2020 y vigente hasta marzo de 2022, en la que se regulaba el precio de alquiler. Esta norma trajo de la mano bajadas o congelaciones de precio de forma más estricta que la futura normativa nacional, y fue tumbada por el Tribunal Constitucional debido a la falta de competencia de la Generalitat para regular detenidas materias, y ya tuvimos ocasión de opinar sobre ella para elEconomista en este artículo.
La aprobación de la Ley nacional supondría la vuelta de este tipo de medidas, con las consecuencias que ello tendría para propietarios e inquilinos. Existen diversas voces, que compartimos, que señalan que este tipo de medida puede provocar el efecto contrario: encarecer el alquiler, al reducirse su oferta, dado que el propietario podría verse menos motivado a ofrecer sus inmuebles en el nuevo escenario.
No hay que olvidar la importancia de la inversión internacional: es posible que, tal y como ocurrió en el caso de la ley catalana, tanto particulares como grandes empresas tomen la decisión de vender sus inmuebles en Cataluña para dirigir sus inversiones a otros lugares de España o Europa. Cuestión distinta es que sea necesario proteger al inquilino, como no podría ser de otra manera, pero en nuestra opinión es un error cargar al sector privado con el peso de una protección que debería proceder del sector público, cuya función es precisamente intervenir en protección del más débil con los medios fruto de su recaudación.
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