935.953.535
14 Oct ‘Cláusulas Covid’ en compraventa de vivienda: cómo protegerte a la hora de comprar un inmueble
Si en nuestro anterior artículo hablamos sobre las ‘Cláusulas Covid’ que comienzan a incluir lo contratos de alquiler de inmuebles, en esta ocasión nos centramos en las ‘Cláusulas Covid’ en compraventa de vivienda, previsiones que pueden proteger a ambas partes en caso de eventualidades relacionadas con la pandemia por coronavirus. Es importante conocer posibles casos de abuso que comienzan a darse en determinados contratos para evitarlos a toda costa: ante la duda, lo mejor es consultar a un abogado especializado en Derecho Inmobliario para evitar problemas en el futuro. ¿Qué son las ‘Cláusulas Covid’ en compraventa de inmuebles y cómo usarlas a tu favor?
‘Cláusulas Covid’ en compraventa de vivienda: todo lo que debes saber antes de firmar tu contrato
El sector inmobiliario, como cualquier otro ante la pandemia por Covid-19, se adapta poco a poco a esta nueva situación y a la incertidumbre que ella genera, a través de la introducción de cláusulas que protegen a ambas partes en caso de que, por algún motivo relacionado con el virus, las condiciones del contrato no puedan cumplirse normalmente. Sin embargo, es importante tener cuidado y comprobar que la balanza está equilibrada y que no quedemos desprotegidos en favor de la otra parte. Por eso hay que conocer las cláusulas más comunes que se están introduciendo en los contratos, comprendiendo cuáles son justas, cuáles nos benefician y cuáles nos perjudican.
Un ejemplo es el contrato de arras, que es aquel contrato privado donde las partes pactan la reserva de la compraventa de un bien, haciendo entrega de una suma de dinero como señal. Los nuevos contratos de este tipo, en relación con compraventa de vivienda, comienzan a incluir una cláusula que permite al comprador ampliar el plazo para formalizar el pago más allá de la fecha inicialmente establecida, y sin que ello suponga un recargo, siempre que se produzca algún problema relacionado con la pandemia. Se trata de una cláusula que ya utilizan muchos agentes de la propiedad inmobiliaria, recomendada también por determinados Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.
De esta forma, una ‘Cláusula Covid’ en un contrato de arras protegerá al comprador y le dará una mayor flexibilidad a la hora de hacer cumplir con lo pactado. Normalmente esta cláusula se activa en caso de que se produzca una situación excepcional, como podría ser un nuevo confinamiento o la imposición de nuevas restricciones de movilidad, el contagio y aislamiento por parte de alguno de los profesionales relacionados con la operación… En definitiva, causas no imputables al comprador relacionadas con el virus.
Además, es importante que en el contrato de arras se haga mención expresa al hecho de que la compraventa se llevará a cabo total o parcialmente a través de financiación ajena: ello protegerá aún más al comprador en caso de no obtener la financiación necesaria, garantizándole que no se perderán las arras.
Hay que tener en cuenta que lo habitual es que, si se cumple el plazo marcado por el contrato de arras sin que se haya formalizado la compraventa, el comprador pierda esta cantidad. Sin embargo, en una situación como la actual, la firma puede retrasarse por motivos que nada tienen que ver con la voluntad del comprador: retrasos por parte del banco, del notario…
Incluso aunque nuestro contrato no incluya una cláusula de este tipo, siempre es posible negociar con el vendedor para llegar a un acuerdo verbal y posponer la fecha de la firma. Al fin y al cabo, normalmente ambas partes están interesadas en que la operación llegue a buen puerto. Con todo, siempre es mejor protegerse desde el principio y no dejar la situación en manos de la voluntad de la parte vendedora, ya que ésta tendrá derecho a hacer valer lo pactado y quedarse con la señal entregada.
En este sentido, muchos contratos se han visto ‘atrapados’ en pleno confinamiento sin que existiera ninguna cláusula de este tipo. En estos supuestos se ha intentado acudir a la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” (contenida de manera implícita en este tipo de pactos), de la que hablamos en este artículo para elEconomista. Ésta se activaría en caso de producirse un cambio totalmente imprevisible en las circunstancias el comprador o el vendedor, y es válida (siempre que se cumplan los requisitos que exige la ley) para contratos de compraventa de vivienda, contratos de arras, contratos de alquiler con opción a compra, contratos de obra…
En aplicación de esta cláusula es posible no solo modificar la fecha de firma de la compraventa, sino incluso modificar las condiciones económicas (precio, forma de pago…) mediante un acuerdo entre las partes. También la resolución del contrato en caso de total imposibilidad de cumplir con lo pactado, sin penalización para ninguna de las partes.
Por último, es importante tener cuidado con determinados ‘ rucos’ relacionados con la aplicación de las ‘ cláusulas Covid’. Por ejemplo, es posible que el comprador utilice la cláusula ‘rebus sic stantibus’ para alargar el plazo de formalización de la compraventa sin que se den supuestos verdaderamente excepcionales, buscando tal vez una renegociación del precio de la vivienda. El hecho de que el precio de la vivienda esté cayendo debido a la situación actual, así como la posible necesidad de liquidez por parte del vendedor, favorecen el poder de negociación de la parte compradora. Hay que tener en mente que es necesario un cambio sustancial y desfavorable en las circunstancias del comprador para que se modifiquen las condiciones del contrato.
Si necesitas ayuda legal en cualquier caso relacionado con Derecho Inmobiliario, consulta a nuestros abogados en Barcelona y Girona.
