¿Hora de revisar tu hipoteca? Conoce las 5 cláusulas abusivas más comunes

17 Jan ¿Hora de revisar tu hipoteca? Conoce las 5 cláusulas abusivas más comunes

Quien atienda a las noticias relacionadas con sentencias dictadas por los juzgados y tribunales españoles y europeos podría pensar que los jueces se han posicionado en bloque contra la banca: es el resultado de miles y miles de demandas que se han resuelto a lo largo de esta crisis económica y financiera, y que han tenido como resultado la nulidad de muy diversos tipos de cláusulas bancarias incluidas en contratos de todo tipo, especialmente hipotecarios. También ha habido productos financieros, como las participaciones preferentes o los swap, que se se han visto afectados por esta oleada, ante una generalizada falta de información a los clientes sobre las características de estos productos en el momento de la contratación.

Centrándonos en las hipotecas… ¿Cuáles han sido las cláusulas más comúnmente anuladas y por qué? ¿Deberíamos sacar nuestra hipoteca del cajón y leerla con lupa para comprobar si contiene alguna de estas estipulaciones? ¿Hemos pagado de más sin saberlo, de forma pacífica? ¿Tenemos derecho a reclamar? En este post resumimos algunas de las cláusulas más controvertidas que puede contener tu hipoteca:

1. Cláusulas suelo

La cláusula suelo es sin duda la más conocida de todas. Esta cláusula (en combinación con la cláusula techo) consiste en fijar un interés mínimo y máximo a pagar por los clientes en sus hipotecas. Funciona como una especie de ‘seguro’ para ambas partes, ya que se garantiza que el cliente no pagará más de cierta cantidad determinada ante las fluctuaciones del índice de referencia utilizado, pero también que la banca no perderá dinero si la caída de ese índice hace que nuestra cuota hipotecaria se reduzca más allá del suelo fijado. Normalmente existe una gran desproporción entre suelo y techo, de manera que la banca, conocedora del futuro escenario de fluctuación del índice de referencia, se cubre las espaldas en mucha mayor medida de lo que se las cubre al cliente. El resultado es que miles de hipotecados no han podido beneficiarse de las fuertes bajadas del euríbor en los últimos años.

En 2013, el Tribunal Supremo las declaró nulas en mayo de 2013 en aquellos casos en los que hubiera habido falta de transparencia por parte de las entidades financieras y el cliente no hubiera sido informado apropiadamente de las consecuencias de su aplicación. Sin embargo, limitó los efectos de la sentencia a la fecha misma de su dictado. Ahora, la justicia europea ha reconocido que la nulidad de estas cláusulas debe tener efectos desde el inicio de la hipoteca.

2. Cláusula de gastos de formalización de hipoteca

Los gastos de emisión, constitución o formalización de la hipoteca se corresponden con el pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, los gastos de notaría y de registro. Unos gastos que, en la mayor parte de los casos, las entidades hacen recaer en el consumidor en su totalidad. La realidad es que, gracias a la hipoteca, el banco posee una garantía real y preferente que, en caso de impago, le permite promover la venta de la vivienda para satisfacer la deuda pendiente. La constitución de la hipoteca a favor del banco se realiza ante notario, se inscribe en el registro de la propiedad y está sujeta al pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Por todo ello, es el banco el mayor beneficiado de la formalización de la hipoteca, aunque sea el consumidor quien en la práctica paga todos los gastos.

Según el Tribunal Supremo, son nulas las cláusulas que hablen de atribuir “de forma exclusiva” a la parte prestataria (es decir, el cliente) “todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución” del contrato.

Para hacerse una idea de la cuantía que pueden suponer estos gastos, según asegura OCU, en total podría hablarse de unos 3.100 euros de media que en la mayoría de los casos paga en exclusiva el consumidor.

3. Vencimiento anticipado del préstamo

En cuanto a la cláusula de vencimiento anticipado del préstamo, ésta permite al banco declarar vencido el préstamo antes del plazo pactado y reclamar de manera anticipada al hipotecado el importe total de la deuda en determinadas circunstancias, como el impago de alguna de las cuotas. En mayo de 2013 entró en vigor una reforma legislativa que impidió que el banco ejecutara esta cláusula con tan solo una mensualidad impagada, poniendo el mínimo en tres mensualidades. Solo entonces se podría iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria.

4. Intereses de demora

Los intereses de demora en los préstamos hipotecarios también se vieron limitados en la reforma de 2013, fijándose el tope en tres veces el tipo del interés legal del dinero -actualmente en el 3%- de tal manera que hoy en día no pueden superar el 9%. Es una gran ‘rebaja’ teniendo en cuenta las cifras que se manejaban antes de esta reforma, de entre el 20% y el 30%. Eso sí, la medida no tuvo carácter retroactivo, sino que se comenzó a aplicar a los intereses de demora devengados tras la entrada en vigor de la ley. Durante 2016, el Tribunal Supremo paralizó la inscripción de hipotecas en el Registro de la Propiedad, después de fijar que el interés de demora no debía superar en dos puntos el interés inicialmente firmado.

5. Cesión del crédito

Existen varias sentencias en contra de que el banco pueda iniciar una ejecución hipotecaria si ha vendido la deuda a un tercero. El pasado 23 de mayo de 2016, un juzgado de Barcelona suspendió una ejecución hipotecaria tras documentarse que la hipoteca había sido titulizada y que el banco no era titular del crédito, por lo que carecía de legitimidad activa para reclamar la deuda. Para cubrirse ante esta falta de legitimación para reclamar una deuda de la que ya no son dueños, los bancos han venido introduciendo este tipo de cláusulas en los contratos de las hipotecas. El Tribunal Supremo la declaró abusiva ya en 2009, mientras que el TJUE está analizando también la ejecución de una hipoteca titulizada por una cuestión prejudicial planteada por un Juzgado de Vigo.

Si acabas de firmar una hipoteca y ésta contiene alguna de esta cláusulas, es posible que te preguntes cómo es posible que esto ocurra. La realidad es que algunas de estas cláusulas no son ilegales por sí mismas. Su nulidad viene determinada por el hecho de que no se informara debidamente al cliente sobre su existencia y repercusión. A raíz de la crisis se han aprobado medidas para incrementar la dosis de información que debe aportar la banca al cliente, aunque lo cierto es que siguen cometiéndose abusos.

¿Quieres analizar tu hipoteca para comprobar si existe alguna cláusula abusiva? Contáctanos y te ayudaremos.